전세 계약 중도해지 방법 (+ 만료 전 이사, 복비, 보증금 반환)

전세 계약기간이 남았다고 해서 세입자가 3개월 전에 통보하기만 하면 언제나 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 최초 계약기간 중이라면 임대인과의 합의, 계약서에 둔 해지 특약 또는 법에서 인정하는 해지 사유가 먼저 필요합니다. 반면 묵시적으로 갱신됐거나 계약갱신요구권을 사용해 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

먼저 이사해야 한다면 새집 계약부터 서두르지 말고 현재 계약의 유형과 실제 종료일, 보증금 반환일을 서면으로 확정하세요. 합의한 종료일이 됐는데도 보증금을 받지 못했다면 전입신고와 점유를 먼저 넘기지 말고 권리 보전 절차를 준비해야 합니다.

핵심 요약

• 최초 확정기간 계약은 개인 사정만으로 일방적인 중도해지가 자동 성립하지 않습니다.
• 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 따른 갱신은 해지 통지 도달 후 3개월이 지나면 종료됩니다.
• 희망 이사일, 계약 종료일, 보증금 반환일은 서로 다를 수 있으므로 하나씩 서면으로 정해야 합니다.
• 중개보수는 세입자가 언제나 부담한다고 단정할 수 없으며 계약 유형과 중도해지 합의 내용을 확인해야 합니다.
• 계약이 적법하게 종료됐는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기 완료 전 전출과 주택 인도를 서두르지 마세요.

현재 계약 상태부터 구분하세요

계약서에 남은 기간만 보지 말고 지금 거주가 어떤 방식으로 이어진 것인지 확인해야 합니다. 특히 갱신계약서를 다시 작성했다는 사실만으로 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권 행사인지, 당사자 간 합의 재계약인지가 자동으로 결정되지는 않습니다. 문자와 계약서 특약 등 갱신 경위를 보여주는 자료도 함께 확인하세요. 현재 계약이 자동 연장인지 별도 합의 재계약인지 헷갈린다면 전세 묵시적 갱신과 합의 재계약 구분을 먼저 확인하세요. 계약갱신요구권을 사용한 상태라면 전세 계약갱신청구권 행사 기간과 문자도 함께 대조하세요.

「주택임대차보호법」 제6조의2는 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기도록 정합니다. 제6조의3제4항은 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차에도 같은 규정을 준용합니다.

반면 기간을 정한 최초 계약은 기간 만료로 끝나는 것이 원칙입니다. 계약서에 전근·취학 등 일정한 사유가 생겼을 때 해지할 수 있다는 특약을 두었거나, 임차 목적을 달성할 수 없을 정도의 법정 해지 사유가 있는 경우에는 별도로 판단할 수 있습니다. 단순한 이직, 결혼이나 새집 입주가 곧바로 법정 해지 사유가 된다고 단정해서는 안 됩니다.

계약 만료에 맞춰 나가려는 경우라면 중도해지가 아니라 전세 만기 통보 시기와 문자 예시를 확인하세요.

최초 계약기간이 남았다면 합의가 먼저입니다

최초 계약기간 중 개인 사정으로 먼저 나가야 한다면 퇴거 통보보다 중도해지 협의 요청이라고 표현하는 편이 정확합니다. 임대인이 동의하지 않았는데 희망 이사일만 알렸다고 해서 그날 계약과 비용 부담이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

다음 순서로 협의하세요.

1. 계약서의 만료일과 중도해지·전근·재임대 관련 특약을 확인합니다.
2. 희망 이사일과 그 이유를 임대인에게 알리고 중도 종료 가능 여부를 묻습니다.
3. 새 임차인 모집을 누가 맡을지, 집을 보여주는 일정과 계약 조건을 정합니다.
4. 기존 계약 종료일과 보증금 반환일을 실제 날짜로 합의합니다.
5. 중개보수, 관리비, 원상복구비 등 비용 부담을 항목별로 적습니다.
6. 합의 내용을 문자로만 흩어두지 말고 당사자가 확인한 중도해지 합의서로 남깁니다.

임대인이 새 세입자가 들어오면 반환하겠다고 했다면 조건을 더 구체적으로 적어야 합니다. 새 임차인의 계약 체결일인지, 잔금 지급일인지, 실제 입주일인지에 따라 기존 세입자의 보증금 반환 시점이 달라질 수 있기 때문입니다.

새집 계약금이나 잔금일도 기존 보증금 반환일과 맞춰야 합니다. 임대인의 구두 동의만 믿고 반환일보다 먼저 새집 잔금을 확정하면 보증금이 늦어질 때 자금 공백이 생길 수 있습니다.

기존 전세대출을 유지해 새집으로 옮길 수 있는지는 버팀목 목적물 변경 절차에서 확인하고, 대출을 갚는 선택이라면 전세대출 중도상환수수료와 실제 상환금액 확인 방법까지 잔금 계획에 넣으세요.

종료일과 실제 이사일이 확정됐다면 도시가스 전출 예약 등 방문 일정도 맞춰두세요. 예약 가능 여부와 요금 정산은 관할 공급사에 별도로 확인해야 합니다.

보증금·복비·관리비를 따로 합의하세요

중도해지 협의에서는 비용을 한꺼번에 세입자가 부담한다고 적기보다 발생 원인과 지급 조건을 나눠야 합니다.

정상적인 신규 전세계약의 법정 상한을 비교할 때는 일반 전세 복비 계산기를 사용할 수 있습니다. 다만 아래 중도해지 사례의 비용 부담은 법정 상한 계산과 별개로 계약 상태와 당사자 합의를 함께 봐야 합니다.

재계약 당시 지급하는 비용과 재계약 뒤 조기 퇴거하면서 생기는 새 임차인 중개보수도 구분해야 합니다. 직접 합의, 실제 중개, 계약서 작성만 의뢰한 경우의 차이는 전세 재계약 복비와 계약서 작성 비용에서 먼저 확인하세요.

관리비·공과금은 합의한 기준일에 맞춰 기관별 이사정산 순서를 확인하세요. 지급할 사용요금과 별개로 세입자가 대신 낸 금액이 있다면 장기수선충당금 반환을 위한 증빙과 요청 방법도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

정상적인 계약 만료라면 나가는 임차인은 새 계약의 중개의뢰인이 아니므로 새 임차인을 구하는 중개보수를 부담하지 않는다는 것이 공식 생활법령 안내입니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사 후 법에 따라 해지하는 경우도 법무부 주택임대차표준계약서 안내에서는 새 계약의 중개수수료를 해지한 임차인이 부담하지 않는다고 설명합니다.

다만 최초 계약기간 중 임차인의 사정으로 임대인에게 조기 종료를 요청하는 경우에는 계약을 언제 어떤 조건으로 끝낼지를 당사자가 협의하게 됩니다. 이 과정에서 임차인이 중개보수를 부담하기로 제안하거나 합의할 수 있지만, 이를 모든 중도퇴거에 적용되는 자동 의무처럼 적어서는 안 됩니다. 계약서 특약과 실제 합의 내용을 확인하고 부담액의 한도도 정하세요.

집주인에게는 중도해지 협의 요청으로 보내세요

최초 계약기간 중이라면 아래 문구는 일방적인 해지 통지가 아니라 협의를 시작하는 요청입니다. 집주인이 확인했다고 답한 것만으로 종료일과 반환 조건까지 모두 합의됐다고 보기 어려울 수 있으므로 구체적인 조건에 대한 답변을 받아야 합니다.

안녕하세요. OOO 주택 임차인 OOO입니다. 2026년 O월 O일까지인 임대차계약과 관련해 개인 사정으로 2026년 O월 O일경 이사를 희망하여 중도 종료를 협의드리고자 합니다. 새 임차인 모집 방법, 기존 계약 종료일, 보증금 OOO원의 반환일과 중개보수·관리비 정산 기준을 함께 정하고 싶습니다. 협의 가능한 조건과 일정을 회신해 주세요. 합의가 되면 내용을 서면으로 작성하겠습니다.

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따른 갱신 상태라면 해지 의사를 더 명확히 적습니다.

OOO 주택의 임대차계약은 [묵시적 갱신 / 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신] 상태입니다. 주택임대차보호법에 따라 오늘 임대차계약 해지를 통지합니다. 이 통지가 도달한 날부터 3개월이 지난 날 계약이 종료되므로, 해당 종료일에 주택 인도와 보증금 OOO원의 반환이 이루어질 수 있도록 일정을 협의해 주세요. 확인 후 회신 부탁드립니다.

문자, 메신저, 내용증명 중 어느 방법을 사용하더라도 누가 언제 어떤 내용을 받았는지 입증할 수 있어야 합니다. 전화로 먼저 이야기했다면 통화 후 합의된 내용을 문자로 다시 정리하고, 임대인의 답변과 전체 대화 화면을 보관하세요.

중도해지 합의서에는 종료 조건을 구체적으로 적으세요

한국주택금융공사는 전세지킴보증 관련 서식으로 임대차계약 중도해지 쌍방합의서를 공개하고 있습니다. 반환보증이나 전세대출이 있다면 임의 문구만 작성하지 말고 해당 기관이 요구하는 종료 증빙과 대출 상환 절차도 함께 확인하세요.

보증금을 전부 받은 뒤 반환보증까지 정리할 때는 전세보증보험 해지·보증료 정산 절차를 확인하세요. 보증금이 남아 있다면 환급을 위해 보증부터 해지하면 안 됩니다.

일반적인 합의서에는 다음 항목이 필요합니다.

• 임대인과 임차인의 성명·주소·연락처
• 임차주택의 정확한 주소
• 기존 계약 체결일·계약기간·보증금
• 당사자가 합의한 계약 종료일
• 주택 인도일과 열쇠를 넘기는 시점
• 반환할 보증금과 공제액, 반환일·계좌
• 새 임차인 계약을 조건으로 한다면 정확한 성립 조건
• 중개보수·관리비·공과금·원상복구비 부담
• 반환보증·전세대출이 있다면 기관 확인과 필요한 서류
• 합의서 작성일과 당사자 서명 또는 날인

아래 문구는 협의안으로 사용할 수 있습니다.

임대인 OOO과 임차인 OOO은 OOO 소재 주택에 관하여 2024년 O월 O일 체결한 임대차계약을 2026년 O월 O일자로 합의 종료한다. 임차인은 같은 날 주택과 열쇠를 인도하고, 임대인은 인도와 동시에 임차인 명의 OOO은행 계좌로 임대차보증금 OOO원을 반환한다. 중개보수는 OOO이 최대 OOO원 범위에서 부담하며, 관리비와 공과금은 2026년 O월 O일 검침분까지 정산한다. 별도로 합의한 공제 항목은 OOO원이며, 그 밖의 공제는 당사자의 추가 서면 합의가 없는 한 적용하지 않는다.

새 세입자가 구해지면 반환한다처럼 시점이 불명확한 문구만 남기지 마세요. 반환일을 정할 수 없다면 적어도 새 계약의 잔금 지급과 동시에 반환하는지, 언제까지 새 임차인이 구해지지 않으면 다시 협의하는지 등을 적어야 합니다.

합의 전에는 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기지 마세요

집을 먼저 비우는 것과 계약을 적법하게 종료하는 것은 다른 문제입니다. 최초 계약 중도해지에 합의하지 못했거나 아직 법정 해지 효력이 발생하지 않았다면 임대차가 계속될 수 있고, 임차권등기명령도 원칙적으로 임대차가 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 신청합니다.

계약이 합의나 법정 기준에 따라 종료됐는데도 보증금을 받지 못했다면 다음 순서로 대응하세요.

1. 종료일과 해지 통지 도달 자료, 합의서를 정리합니다.
2. 임대인에게 보증금 반환을 서면으로 다시 요구합니다.
3. 보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 중도해지 증빙과 이행청구 가능 시점을 확인합니다.
4. 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청 방법을 확인합니다.
5. 신청이나 결정만으로 안심하지 말고 등기부에 임차권등기가 기입된 뒤 전출과 주택 인도를 진행합니다.

이미 종료된 계약에서 보증금을 못 받은 채 이사해야 하는 상황은 전세보증금 못 받고 이사할 때 권리를 지키는 방법에서 별도로 확인할 수 있습니다. 반환 요구부터 소송·경매까지 전체 흐름이 필요하다면 전세보증금 못 받을 때 대응 순서로 이어가세요.

이사 날짜를 정하기 전에 이것만 확인하세요

새집 계약금을 보내기 전에 다음 항목에 모두 답할 수 있어야 합니다.

• 현재 계약은 최초 계약, 묵시적 갱신, 갱신요구권 행사, 합의 재계약 중 어디에 해당하는가?
• 임대인에게 보낸 통지가 도달했다는 자료가 있는가?
• 계약이 실제로 종료되는 날짜는 언제인가?
• 보증금 반환일과 새집 잔금일이 맞는가?
• 새 임차인 모집과 중개보수 부담을 누가 맡기로 했는가?
• 관리비·공과금·원상복구비의 정산 기준을 정했는가?
• 반환보증과 전세대출 기관에서 요구하는 중도해지 서류를 확인했는가?
• 보증금을 못 받으면 전입신고와 점유를 어떻게 유지할 것인가?

계약할 때부터 중도해지 가능성이 예상된다면 전근 등 부득이한 사유, 통보기간, 종료일과 비용 부담을 전세계약 특약 문구에 구체적으로 합의하는 방법도 검토할 수 있습니다.

전세 계약 중도해지에서 많이 묻는 질문

전세 계약 중도해지 공식 출처

• 국가법령정보센터 주택임대차보호법
• 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차계약의 종료
• 법무부 주택임대차표준계약서
• 한국주택금융공사 임대차계약 중도해지 쌍방합의서
• 찾기쉬운 생활법령정보 전세계약 만료 시 중개보수 안내

이 글은 2026년 8월 25일 시행 중인 주택임대차보호법과 법무부·한국주택금융공사·법제처 공개자료를 확인해 작성했습니다. 개별 계약의 갱신 경위, 특약, 임대인·임차인의 귀책사유와 보증상품 약관에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상되면 계약서와 대화 자료를 갖춰 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 확인하세요.