전세 재계약 복비 내야 하나? (+ 중개수수료, 대필료, 누가 부담)

전세를 재계약한다는 이유만으로 복비가 자동으로 다시 발생하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 조건을 직접 합의했는지, 공인중개사가 조건 조정과 계약 성립에 실제로 관여했는지, 이미 합의한 내용을 계약서로 작성만 했는지부터 구분해야 합니다.

핵심 요약

• 조건을 그대로 연장하거나 당사자끼리 변경 조건을 합의했다면 일반적인 중개보수가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
• 공인중개사가 보증금·기간 등 조건을 조정하고 계약 성립을 중개했다면 중개보수를 협의할 수 있습니다.
• 계약서 작성만 맡겼다면 법정 중개보수와 같은 비용으로 단정하지 말고 업무 범위와 금액을 먼저 확인해야 합니다.
• 보증금 증액, 보증보험 변경, 재계약 후 중도퇴거는 복비와 별도로 처리할 문제가 있습니다.

재계약 방법부터 네 가지로 구분하세요

인터넷에서는 전세 재계약 복비를 두고 “안 내도 된다”거나 “원래 복비를 다시 내야 한다”는 답이 엇갈립니다. 재계약이라는 말 안에 서로 다른 상황이 섞여 있기 때문입니다. 이때 전세 계약갱신청구권을 행사한 연장과 단순 합의 재계약도 구분해야 합니다.

핵심은 계약서에 공인중개사 도장이 찍혔는지가 아니라 실제로 어떤 업무를 의뢰했고 공인중개사가 거래 성립에 얼마나 관여했는지입니다. 「공인중개사법」은 중개를 중개대상물에 관해 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경을 알선하는 것으로 정의합니다. 새 계약서를 쓰지 않고 자동 연장된 경우의 기간과 비용은 묵시적 갱신 기간과 해지 기준에서 따로 확인하세요.

실제로 중개했다면 상한 안에서 협의합니다

공인중개사가 임대인과 임차인 사이에서 보증금, 계약기간, 월세 전환 여부 등의 조건을 조정하고 재계약 성립에 실질적으로 관여했다면 중개보수 문제가 생길 수 있습니다.

이 경우에도 거래금액에 상한요율을 곱한 금액을 무조건 내는 것은 아닙니다. 공식 중개보수표의 금액은 상한이며, 실제 보수는 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다. 주택인지 오피스텔인지, 거래금액이 얼마인지에 따라서도 적용 기준이 달라집니다.

구체적인 상한은 전세 복비 계산기와 중개수수료 요율에서 보증금과 주택 유형을 넣어 확인할 수 있습니다. 계산 결과를 본 뒤 다음 내용을 중개사에게 물어보는 편이 좋습니다.

• 이번 비용이 실제 중개에 대한 중개보수인지
• 임대인과 임차인에게 각각 얼마를 청구하는지
• 적용한 거래금액과 상한요율이 무엇인지
• 제시한 금액에 부가가치세가 포함됐는지
• 언제까지 지급하기로 하는지

“재계약이니 양쪽이 기존 복비의 절반씩 낸다”와 같은 일률적인 법정 기준은 없습니다. 실제 중개라면 임대인과 임차인이 각자의 중개보수를 상한 안에서 협의하는 구조로 봐야 합니다.

계약서 작성만 맡겼다면 비용부터 합의하세요

임대인과 임차인이 보증금과 기간을 이미 정한 뒤, 익숙한 중개사무소에 변경계약서 작성만 부탁하는 경우가 있습니다. 흔히 이를 ‘대필’이라고 부르지만, 계약서 작성 비용에 전국 공통으로 적용되는 법정 고정금액은 확인되지 않습니다. 온라인에 소개된 특정 금액을 공식 요금처럼 받아들이면 안 됩니다.

또한 계약서 작성만 맡기는 것과 공인중개사가 권리관계 확인부터 조건 조정까지 책임지고 중개하는 것은 업무 범위가 다릅니다. 비용을 지급하기 전에 다음 네 가지를 서면으로 확인하세요.

1. 당사자가 합의한 내용을 계약서에 옮기는 일만 맡는지
2. 등기부와 임대인 신원 등 권리관계도 다시 확인하는지
3. 중개대상물 확인·설명서와 부동산 공제증서를 교부하는지
4. 비용 명목, 금액, 부가세와 업무상 책임 범위가 무엇인지

중개사무소에 문의할 때는 다음처럼 남길 수 있습니다.

임대인과 임차인이 보증금과 계약기간은 직접 합의했습니다. 요청드리는 업무가 계약서 작성만인지, 중개 업무까지 포함하는지 확인 부탁드립니다. 비용 명목과 총액, 부가세 포함 여부, 확인해 주시는 권리관계와 책임 범위도 계약서 작성 전에 알려주세요.

비용이 적다는 이유만으로 업무 범위를 확인하지 않으면 나중에 문제가 생겼을 때 “중개를 맡긴 것인지, 문서 작성만 부탁한 것인지”를 두고 다툴 수 있습니다.

복비는 누가 부담하는지 비용 성격별로 봐야 합니다

실제 중개가 이뤄졌다면 중개의뢰인인 임대인과 임차인은 각자 공인중개사와 상한 범위 안에서 보수를 협의합니다. 한쪽이 전체 금액을 내고 상대방과 반씩 정산해야 한다는 방식으로 법에 정해져 있는 것은 아닙니다.

반면 당사자가 합의를 마친 뒤 계약서 작성만 별도로 요청했다면 누가 비용을 낼지는 당사자와 중개사무소 사이의 합의 문제에 가깝습니다. 임대인과 임차인 중 누가 작성을 요청했는지, 양쪽이 안전한 문서 작성을 위해 공동으로 요청했는지에 따라 달라질 수 있으므로 작업 전에 정해야 합니다.

비용을 먼저 송금하기보다는 문자나 견적서에 다음 내용을 남겨두세요.

• 지급자와 각자 부담액
• 중개보수인지 계약서 작성 비용인지
• 부가세 포함 총액
• 제공되는 서류와 확인 업무
• 계약이 성립되지 않을 때 비용 처리

보증금이 늘었다면 복비보다 권리 보호가 먼저입니다

보증금을 증액해 재계약한다면 비용 합의만 하고 끝내면 안 됩니다. 변경된 보증금, 계약기간, 지급일을 계약서나 합의서에 정확히 적고 당사자가 각각 보관해야 합니다.

기존 계약서와 확정일자 자료는 버리지 마세요. 기존 보증금에 관한 권리와 증액분의 권리 발생 시점이 다를 수 있으므로, 증액 내용을 적은 계약서에도 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다. 자세한 권리 발생 순서는 전입신고와 확정일자의 차이에서 확인할 수 있습니다.

같은 금액·증액·감액 재계약별 처리와 기존 순위 유지 방법은 보증금 증액 재계약의 확정일자와 기존 순위에서 확인하세요.

반환보증에 가입돼 있다면 계약기간이나 보증금 변경을 보증기관에 알리고 보증 갱신 또는 변경 절차가 필요한지도 확인해야 합니다. 보증기관별 기본 조건은 전세보증보험 가입조건과 가입시기를 참고하세요.

재계약하지 않기로 했다면 계약이 끝나기 전에 전세 만기 통보 시기와 문자 예시부터 확인하는 편이 좋습니다. 갱신 여부를 구두로만 이야기하면 종료일과 통지 시점을 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

재계약 뒤 중도퇴거 복비는 별도 문제입니다

재계약할 때 지급하는 비용과, 재계약 후 세입자가 계약기간을 채우지 못하고 나가면서 생기는 신규 임차인 중개보수는 같은 문제가 아닙니다.

재계약 당시 중개보수를 지급하지 않았더라도 이후 먼저 퇴거하게 되면 임대인과 해지 조건을 협의해야 할 수 있습니다. 반대로 재계약 때 계약서를 작성한 비용을 냈다고 해서 중도해지 때 발생할 모든 비용까지 포함되는 것도 아닙니다.

계약기간 중 이사가 필요하다면 먼저 전세 계약 중도해지와 복비 부담 기준을 확인하고, 다음 임차인을 구하는 비용과 보증금 반환일을 합의서에 따로 적어두세요.

계약서에 서명하기 전 이것만 확인하세요

재계약 복비를 둘러싼 다툼은 금액보다 업무 범위를 말로만 정했을 때 생기기 쉽습니다. 계약서에 서명하거나 비용을 지급하기 전에 아래 순서로 확인하세요.

• 임대인과 임차인이 변경 조건을 직접 합의했는지 정리합니다.
• 공인중개사가 조건 조정에 관여했는지 확인합니다.
• 청구 비용의 명목과 산정 근거를 서면으로 받습니다.
• 계약서 작성만 의뢰했다면 확인 업무와 책임 범위를 적습니다.
• 보증금 증액분의 확정일자와 반환보증 변경 여부를 확인합니다.
• 재계약하지 않는다면 만기 통지를 증거가 남는 방법으로 보냅니다.

청구받은 금액의 성격이나 상한이 불분명하다면 바로 송금하기보다 중개사무소에 산정 근거를 요청하고, 소재지 관할 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 기준을 확인하는 것이 안전합니다.

전세 재계약 복비에서 많이 묻는 질문

전세 재계약 복비 공식 출처

• 국가법령정보센터 공인중개사법 제2조·제32조
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 제20조
• 서울부동산정보광장 부동산 중개보수
• 찾기쉬운 생활법령 부동산 중개보수 안내

이 글의 중개보수 법령과 공식 안내는 2026년 8월 기준으로 확인했습니다. 지역별 주택 중개보수 조례와 개별 계약의 실제 중개 범위는 비용 지급 전 다시 확인하세요.