전세 복비 계산기 (+ 중개수수료 요율, 부가세, 언제 누가 내나)

전세 복비는 거래금액 × 상한요율 이내에서 임차인과 공인중개사가 협의하는 금액입니다. 순수 전세라면 거래금액은 보증금이고, 주택 전세 2억원의 중개보수 상한은 2억원 × 0.3% = 60만원입니다. 부가가치세가 별도라면 10%를 더한 참고금액은 66만원입니다.

다만 상한요율은 정가가 아닙니다. 실제 복비는 상한 안에서 협의하며, 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례와 건축물 용도에 따라 최종 기준을 확인해야 합니다.

핵심 요약

• 주택 전세 복비 상한 = 거래금액 × 구간별 상한요율, 한도액이 있으면 더 낮은 금액
• 순수 전세의 거래금액은 보증금이고, 반전세는 보증금과 월세를 환산해 계산합니다.
• 집주인과 세입자는 한 금액을 반씩 나누는 것이 아니라 각자 중개보수를 부담합니다.
• 상한요율보다 낮게 협의할 수 있으며, 요율·부가세·지급일을 계약서 작성 전에 확인하는 편이 좋습니다.
• 계산 결과는 법령상 상한을 바탕으로 한 참고값이며, 관할 시·도 조례와 중개사무소 안내가 최종 기준입니다.

전세 복비 계산기

보증금과 월세는 만원 단위로 입력하세요. 순수 전세라면 월세를 0으로 두면 됩니다. 협의요율을 비워두면 상한요율로 계산하고, 중개사와 합의한 요율이 있다면 직접 입력할 수 있습니다.

부가세 포함 금액은 중개보수에 10%를 더해 본 참고값입니다. 실제 청구서에는 사업자의 과세 유형과 약정에 따른 금액이 표시될 수 있으므로, 지급 전 사업자등록 정보와 산출내역을 확인하세요.

주택 전세 중개수수료 요율

주택 임대차의 중개보수는 거래금액 구간마다 상한요율이 다릅니다. 5천만원 미만과 5천만원 이상 1억원 미만 구간에는 별도의 한도액도 있으므로 단순히 요율만 곱한 금액보다 한도액이 낮다면 한도액을 적용합니다.

예를 들어 보증금 8천만원인 주택은 계산상 8천만원 × 0.4% = 32만원이지만, 이 구간의 한도액이 30만원이므로 중개보수 상한은 30만원입니다. 보증금 2억원이면 2억원 × 0.3% = 60만원이고 별도 한도액은 없습니다.

이 표의 요율은 받을 수 있는 최대 범위입니다. 공인중개사법 시행규칙은 시·도 조례가 정한 요율한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 금액을 정하도록 합니다. 계약서에 서명하기 전에 적용 요율과 최종 금액을 확인하면 잔금일에 처음 복비를 알게 되는 일을 피할 수 있습니다.

순수 전세와 반전세는 거래금액이 다릅니다

순수 전세는 월세가 없으므로 보증금이 그대로 거래금액입니다. 반전세나 보증부월세는 다음 순서로 거래금액을 환산합니다.

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

위 계산 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)

예를 들어 보증금 3천만원, 월세 50만원이면 3천만원 + 50만원 × 100 = 8천만원이므로 8천만원을 거래금액으로 사용합니다. 반대로 보증금 500만원, 월세 30만원은 100배 환산액이 3,500만원으로 5천만원 미만이므로 500만원 + 30만원 × 70 = 2,600만원을 적용합니다.

보증금과 월세의 비용을 서로 비교하려는 목적이라면 복비 환산식이 아니라 전월세 전환율 계산기를 사용해야 합니다. 중개보수 거래금액 환산과 전세·월세의 경제적 가치 환산은 목적이 다른 계산입니다.

오피스텔은 0.4%가 무조건 적용되는 것이 아닙니다

오피스텔 임대차의 상한요율 0.4%는 다음 요건을 모두 갖춘 경우에만 적용합니다.

• 전용면적이 85㎡ 이하일 것
• 상·하수도 시설이 갖춰진 전용입식 부엌이 있을 것
• 전용수세식 화장실과 목욕시설을 갖출 것

요건을 갖춘 오피스텔 임대차는 거래금액의 0.4% 이내입니다. 이 요건에 해당하지 않거나 주택·해당 오피스텔 외 부동산이라면 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 기준이 적용될 수 있습니다.

건물 이름에 오피스텔이 들어간다는 이유만으로 0.4%를 선택하지 마세요. 건축물대장의 용도, 전용면적과 실제 설비를 확인하고 중개대상물 확인·설명서에 적용된 유형과 산출내역을 대조하는 것이 안전합니다.

복비 상한과 실제 내는 금액은 다릅니다

보증금 × 상한요율로 나온 금액은 자동으로 확정되는 정가가 아닙니다. 상한 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의한 금액이 실제 중개보수가 됩니다.

협의할 때는 금액만 묻기보다 다음 네 가지를 함께 확인하세요.

1. 주택·오피스텔·그 밖의 부동산 중 어떤 유형을 적용했는지 확인합니다.
2. 보증금과 월세를 어떤 거래금액으로 환산했는지 산출식을 받습니다.
3. 적용한 협의요율과 중개보수 본액을 확인합니다.
4. 부가세 별도 여부와 최종 지급액, 지급일을 서면에 남깁니다.

계약금과 잔금을 포함해 계약 전에 필요한 현금을 정리하려면 전세 계약금 비율과 지급 전 확인사항도 함께 확인하세요. 복비는 보증금과 별도로 준비해야 하는 비용이므로 계약금만 계산하면 잔금일 자금이 부족할 수 있습니다.

전세 복비는 누가 내나요?

주택 중개보수는 집주인과 세입자가 하나의 복비를 반씩 나누는 구조가 아닙니다. 법령은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 하고, 집주인과 세입자 한쪽마다 받을 수 있는 상한을 정합니다.

따라서 계산기에 나온 60만원이 집주인과 세입자의 합계라는 뜻은 아닙니다. 보증금 2억원 주택 전세라면 임차인 측 중개보수도 최대 60만원 범위에서 협의하고, 임대인 측도 별도로 자신의 중개보수를 협의합니다.

중개사무소가 한쪽만을 직접 의뢰인으로 보거나 공동중개가 이뤄지는 등 구체적인 관계에 따라 청구 과정이 달라질 수 있습니다. 내게 청구된 금액은 내 중개보수 산출내역을 기준으로 확인하세요.

복비는 언제 내나요?

중개보수 지급일은 공인중개사와 중개의뢰인이 약정한 날짜가 우선입니다. 별도 약정이 없다면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 법정 기본 시점입니다. 전세계약에서는 보통 잔금 지급 완료일과 맞물리지만, 계약서나 확인·설명서에 다른 지급시기가 적혀 있다면 그 약정을 먼저 확인해야 합니다.

잔금일에는 보증금 송금, 등기부 재확인, 열쇠 인도와 전입신고 준비가 한꺼번에 진행됩니다. 복비 지급액과 계좌를 미리 확인하고 전세 잔금일 체크리스트에 함께 적어두면 송금 순서를 놓치기 어렵습니다.

지급 전에는 다음 자료를 확인하세요.

• 중개대상물 확인·설명서에 적힌 중개보수와 산출내역
• 중개사무소 등록번호·대표자·정상 영업 상태와 게시된 요율표·사업자 정보
• 부가세가 별도인지 포함인지 알 수 있는 최종 청구내역
• 지급 사실을 증명할 수 있는 영수증이나 현금영수증 등 증빙

계약이 깨지거나 중도해지하면 같은 계산을 쓰면 안 됩니다

정상적으로 체결되는 신규 전세계약의 복비와, 계약 이후 당사자 사정으로 해제·중도해지되는 경우의 비용 부담은 같은 문제가 아닙니다. 공인중개사법은 중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우를 제외하면 중개보수 청구 가능성을 두고 있어, 계약이 끝났다는 이유만으로 복비가 자동 소멸한다고 단정하기 어렵습니다.

특히 임차인이 계약기간 중 나가면서 새 세입자를 구하는 조건, 임대인과 중도해지에 합의한 조건, 기존 계약의 만기 여부에 따라 누가 새 중개비를 부담하는지가 달라질 수 있습니다. 이 경우에는 전세 계약 중도해지 절차와 복비 부담 기준에서 별도로 확인하세요.

재계약은 중개사의 실제 업무, 새 계약서 작성 여부와 당사자 간 약정에 따라 판단할 부분이 있어 신규 계약용 계산 결과만으로 지급 의무를 확정하지 않는 편이 안전합니다. 당사자끼리 조건을 합의한 경우와 중개사가 실제로 관여한 경우의 차이는 전세 재계약 때 복비를 내는 경우와 내지 않는 경우에서 확인하세요.

계약서 작성 전 복비 확인 순서

1. 건축물대장으로 주택·오피스텔 등 중개대상물 유형을 확인합니다.
2. 보증금과 월세를 입력해 거래금액과 상한요율을 계산합니다.
3. 중개사에게 적용 유형, 산출식, 협의요율과 한도액을 확인합니다.
4. 부가세 별도 여부와 최종 지급액을 확인합니다.
5. 계약서 또는 확인·설명서에서 중개보수와 지급시기를 확인한 뒤 서명합니다.
6. 중개가 완성되면 부동산 공제증서의 보상 범위와 진위를 확인하고 사본을 보관합니다.
7. 잔금일 지급 후 영수증 등 증빙을 보관합니다.

복비가 상한을 넘거나 산출내역과 실제 청구액이 다르다면 먼저 중개사무소에 계산 근거를 요청하세요. 해결되지 않으면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·군·구 부동산중개업 담당 부서에 해당 계약서와 확인·설명서, 이체내역을 준비해 문의할 수 있습니다.

아직 전세와 월세 중 어느 쪽으로 계약할지 정하는 단계라면 복비만 비교하지 말고 전세·월세의 실제 비용과 상황별 선택 기준에서 대출이자, 월세, 보증금 위험까지 함께 계산하세요. 전세로 결정했다면 위 순서대로 복비 산출내역을 확정한 뒤 등기부·세금·반환보증과 특약 확인으로 넘어가면 됩니다.

전세 복비에서 많이 묻는 질문

전세 중개보수 공식 출처

• 국가법령정보센터 공인중개사법 제32조
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행령 제27조의2
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 제20조
• 국가법령정보센터 주택 중개보수 상한요율 별표 1
• 서울부동산정보광장 부동산 중개보수 요율과 계산 기준

이 글의 주택·오피스텔 중개보수 상한요율, 거래금액 계산식과 기본 지급시기는 2026년 8월 26일 공식 법령과 서울특별시 안내를 기준으로 확인했습니다. 실제 계약 전에는 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례와 최신 법령, 중개사무소의 산출내역을 다시 확인하세요.