전세 계약갱신청구권 사용 방법 (+ 기간, 문자, 5%, 거절 사유)

전세 계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 의사를 명확히 전달하면 행사할 수 있습니다. 흔히 계약갱신청구권이라고 부르지만 주택임대차보호법의 명칭은 계약갱신요구권입니다. 별도의 신청기관이나 정해진 신청서가 있는 것은 아니지만, 나중에 분쟁이 생기지 않도록 문자·이메일·내용증명처럼 내용과 도달 시점을 입증할 자료를 남겨야 합니다.

핵심 요약

• 임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.
• 계속 살겠습니다보다 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사합니다라고 명확히 적는 편이 안전합니다.
• 보증금이나 월세의 5%는 증액 상한이지 집주인이 자동으로 받을 수 있는 확정 인상률은 아닙니다.
• 집주인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 갱신요구권으로 계약이 갱신된 뒤 임차인이 해지를 통지하면, 원칙적으로 집주인에게 도달한 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다.

묵시적 갱신이나 합의 재계약과 먼저 구분하세요

같은 집에 더 사는 결과는 같아 보여도 갱신이 성립한 방식에 따라 증거와 해지 기준이 달라집니다. 만기 전에 주고받은 문자와 새 계약서, 보증금 변경 여부부터 확인하세요.

아무 의사표시 없이 계약이 이어졌다면 전세 묵시적 갱신 조건과 3개월 해지 기준을 먼저 확인하세요. 반대로 만기에 나가려는 경우에는 전세 만기 통보 시기와 문자 예시가 맞는 절차입니다.

묵시적으로 한 번 갱신됐다는 사실만으로 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지는 않습니다. 과거에 해당 권리를 명확히 행사했는지가 중요하므로, 예전 문자와 갱신계약서에 계약갱신요구권 행사 표시가 있는지 확인해야 합니다.

사용 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다

계약갱신청구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 만기일이 가까워진 뒤 마지막 날을 계산하다가 기한을 놓치지 않도록, 만료 2개월 전보다 며칠 이상 여유를 두고 통지를 도달시키는 편이 안전합니다.

임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이미 같은 집에 4년 이상 거주했더라도 과거에 갱신요구권을 사용하지 않았다면 단순 거주기간만으로 권리가 당연히 소진되는 것은 아닙니다.

다만 집주인과 임차인이 예전에 나눈 대화가 단순 합의 연장이었는지, 갱신요구권 행사였는지는 문구와 경위에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 연장하겠습니다처럼 의미가 모호한 자료만 남아 있다면 기존 계약서와 전체 대화를 함께 검토하세요.

문자에는 권리 행사와 계약 정보를 명확히 적으세요

계약갱신청구권은 구두, 문자, 이메일 등으로 행사할 수 있습니다. 중요한 것은 집주인이 권리 행사 내용을 알아볼 수 있어야 하고, 그 의사표시가 집주인에게 도달했다는 사실을 나중에 입증할 수 있어야 한다는 점입니다.

문자에는 임대차 목적물, 계약 만료일, 갱신요구권을 행사한다는 문구와 회신 요청을 함께 적는 것이 좋습니다.

임대인 OOO님, [주택 주소] 임차인 OOO입니다. 현재 임대차계약 만료일은 [YYYY년 MM월 DD일]입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 2년간 계약 갱신을 요구합니다. 변경을 요청하는 계약조건이 있다면 서면으로 알려주시고, 이 문자의 수신 여부를 회신해 주세요.

집주인이 답장을 보내면 원문과 함께 보관하세요. 답장이 없더라도 문자 전송 화면만 믿지 말고 실제 수신 여부를 확인하고, 수령을 피하거나 거절 의사를 구두로만 전한다면 이메일·내용증명·배달증명 등 증거를 추가하는 편이 안전합니다.

통화로 먼저 합의했더라도 통화가 끝난 뒤 오늘 통화한 내용대로 계약갱신요구권을 행사합니다라는 확인 문자를 보내세요. 공인중개사에게만 말하고 집주인에게 전달됐다고 가정하거나, 가족·관리인에게만 알린 채 끝내는 것은 피해야 합니다.

집주인은 법에서 정한 사유가 있을 때 거절할 수 있습니다

집주인이 단순히 갱신하기 싫다거나 집을 팔 예정이라는 이유만으로 언제나 갱신요구를 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 따로 정하고 있습니다.

실거주를 이유로 거절받았다면 통화로만 끝내지 말고 누가 언제 입주할 예정인지 서면 회신을 요청하세요. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

매매가 예정돼 있다는 사실과 실제 거주 사유는 구분해야 합니다. 소유권 이전 시점, 갱신요구가 도달한 시점과 실제 거주 주체에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 새 집주인 문제가 함께 있다면 계약서·등기부·통지 내역을 가지고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하세요.

보증금 5%는 자동 인상률이 아니라 상한입니다

계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 기존 계약과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 보증금과 차임은 주택임대차보호법상 범위에서 증감할 수 있고, 증액청구는 약정 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.

최대 5%는 집주인이 아무 근거 없이 무조건 5%를 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 5%는 증액청구의 법정 상한이며, 법은 조세·공과금이나 경제사정 변동으로 기존 금액이 적절하지 않게 된 경우의 증감청구를 전제로 합니다. 또한 임대차계약이나 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다.

예를 들어 전세보증금이 2억원이라면 5%는 1,000만원이므로 법정 상한을 단순 계산한 금액은 2억1,000만원입니다. 그렇다고 임차인이 반드시 1,000만원 전액 인상에 동의해야 하는 것은 아닙니다. 인상 근거와 금액을 확인하고, 합의한 내용만 변경계약서에 적으세요.

보증금이 늘어난다면 송금 전에 최신 등기부를 다시 확인하고 기존 계약서를 버리지 않아야 합니다. 증액분의 우선순위와 새 확정일자 처리는 전세 재계약 확정일자와 기존 순위에서 이어서 확인할 수 있습니다.

새 계약서는 필수가 아니지만 변경 조건은 기록하세요

갱신요구권은 집주인에게 적법하게 도달하면 효력이 발생하므로 새 계약서를 작성해야만 권리를 행사한 것으로 인정되는 것은 아닙니다. 하지만 보증금, 월세나 관리비처럼 조건이 바뀌었거나 은행·보증기관에 갱신 서류를 제출해야 한다면 변경계약서를 작성해두는 것이 실무상 유리합니다.

중개사가 새 계약서를 작성했다는 사실만으로 법정 상한의 중개보수가 자동 발생하는 것은 아닙니다. 집을 새로 중개한 경우와 당사자 합의를 문서로 옮긴 경우의 비용 차이는 전세 재계약 복비 부담 기준에서 확인하세요.

전세대출과 반환보증은 임대차계약이 연장됐다고 자동으로 함께 연장되는 것이 아닙니다. 만기 직전에 확인하면 서류 보완 시간이 부족할 수 있으므로 갱신요구를 보낸 뒤 바로 취급은행과 보증기관에 연락하세요. 구체적인 기관별 신청기한과 서류는 계약갱신청구권 행사 후 반환보증 연장 절차에서 확인할 수 있습니다.

행사 후 나가려면 해지 통지 도달일부터 3개월을 계산하세요

계약갱신요구권으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 대법원은 갱신된 계약기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도달했더라도 같은 기준이 적용된다고 판단했습니다.

다만 3개월 전에 말했으니 이사일부터 계약이 끝난다고 생각하면 안 됩니다. 집주인에게 통지가 도달한 날짜, 3개월 후의 종료일, 보증금 반환일과 주택 인도일을 함께 맞춰야 합니다.

최초 계약기간 중 퇴거, 합의 재계약 후 퇴거와 갱신요구권 행사 후 해지는 기준이 다릅니다. 현재 계약 상태별 복비와 보증금 반환 문제는 전세 계약 중도해지 방법에서 구분해 확인하세요.

집주인에게 보내기 전에 이것만 확인하세요

1. 최초 계약서에서 정확한 계약 만료일을 확인합니다.
2. 과거에 계약갱신요구권을 이미 행사했는지 문자와 갱신계약서를 확인합니다.
3. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 계산합니다.
4. 주택 주소, 만료일과 계약갱신요구권 행사 문구를 넣어 집주인에게 보냅니다.
5. 답장·수신 표시·이메일·내용증명 등 도달 자료를 보관합니다.
6. 거절받았다면 구체적인 법정 사유와 증빙을 서면으로 요청합니다.
7. 보증금이 늘어난다면 최신 등기부와 증액분 확정일자를 확인합니다.
8. 전세대출·반환보증 만기와 갱신서류를 별도로 확인합니다.

집주인과 다툼이 생겼다면 추가 금액을 보내거나 퇴거를 확정하기 전에 계약서, 등기부, 문자와 통화 기록을 한곳에 모으세요. 법정 거절 사유, 실거주 진위나 증액 범위에 이견이 크다면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이나 개별 법률상담을 검토할 수 있습니다.

전세 계약갱신청구권에서 많이 묻는 질문

전세 계약갱신청구권 공식 출처

• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조
• 대법원 2024년 1월 11일 선고 2023다258672 판결
• HUG 전세사기예방센터 계약 갱신 시 유의사항
• 법무부 주택임대차표준계약서

이 글의 계약갱신요구권 행사기간·거절 사유·증액 상한과 해지 기준은 2026년 8월 공식 법령·기관 자료를 기준으로 확인했습니다. 법령과 개별 계약의 사실관계는 달라질 수 있으므로 분쟁이나 실제 처리 전 최신 안내를 다시 확인하세요.