전세계약을 갱신하지 않고 만기에 나가려면 임차인은 계약 종료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사가 집주인에게 도달하도록 통보해야 합니다. 문자나 메신저로도 통보할 수 있지만 상대방, 계약 주소, 만료일과 갱신거절 의사가 명확하게 나타나야 합니다.
반대로 같은 집에서 계약을 연장하기로 했다면 먼저 전세 계약갱신청구권 사용 기간과 문자를 확인하세요. 권리를 행사한 연장인지 당사자끼리 합의한 재계약인지 구분한 다음, 통보 기한과 별개로 중개사의 실제 관여 범위를 확인해야 합니다. 당사자끼리 합의한 재계약과 중개사를 통한 재계약의 비용 차이는 전세 재계약 복비 부담 기준에서 확인할 수 있습니다. 보증금이 같거나 늘어난 경우 확정일자를 다시 받을지는 전세 재계약 확정일자 다시 받는 기준에서 구분하세요.
집주인이 답하지 않거나 분쟁 가능성이 있다면 문자만 반복하지 말고 내용증명과 배달증명으로 도달 자료를 보강하는 것이 좋습니다.
핵심 요약
- 계약서상 만료일을 먼저 확인합니다.
- 만료 2개월 전까지 통지가 집주인에게 도달해야 합니다.
- 날짜 계산과 송달 문제를 고려해 2개월보다 여유 있게 통보하는 것이 안전합니다.
- 문자에는 주택 주소, 계약 만료일, 갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 적습니다.
- 묵시적 갱신 후에는 해지 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야 종료됩니다.
- 연락두절이면 내용증명 반송 여부를 확인하고 공시송달 가능성을 검토합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 법령과 공식 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다.
전세 만기 통보는 언제까지 해야 하나요?
「주택임대차보호법」 제6조에 따르면 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
현재 규정은 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조에서 확인할 수 있습니다.
| 구분 | 통보 기준 |
|---|---|
| 계약 만료에 맞춰 퇴거 | 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지 도달 |
| 이미 묵시적으로 갱신 | 언제든 해지 통지 가능, 해지 통지 도달 후 3개월 뒤 효력 |
| 계약기간 중 중도 퇴거 | 특약, 합의 또는 별도 해지 사유 확인 |
법에서 정한 마지막 날에 맞춰 보내면 주소 오류, 부재, 반송이나 문자 확인 여부로 다툼이 생길 수 있습니다. 가능하면 만료 3개월 전부터 통보하고, 늦어도 법정기한보다 여유 있게 도달 자료를 확보하는 편이 안전합니다.
2개월 전에 보내기만 하면 될까?
아닙니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다는 것이 민법 제111조의 원칙입니다. 우편 접수일이나 문자 발송일만 보는 것이 아니라 집주인이 통지를 알 수 있는 객관적 상태에 놓였는지가 중요합니다.
따라서 다음 자료를 함께 보관해야 합니다.
- 문자나 메신저 전체 화면
- 집주인의 답변
- 통화 녹음과 통화 일시
- 내용증명 사본과 우편 영수증
- 배달증명 또는 배달조회 자료
- 반송된 봉투와 반송 사유
내용증명을 보냈다면 인터넷우체국에서 배달 여부를 확인하고, 필요한 경우 배달증명을 별도로 발급받아 보관하세요.
전세 만기 통보 문자 예시
문자에는 감정적인 설명보다 계약과 반환에 필요한 사실을 정확히 적는 것이 좋습니다.
기본적인 갱신거절 문자
안녕하세요. 임차인 OOO입니다.
OOO시 OOO구 OOO로 OOO호 주택의 임대차계약은 2026년 O월 O일 만료됩니다.
저는 계약을 갱신하지 않고 만료일에 종료할 의사임을 통지드립니다.
만료일에 주택 인도와 전세보증금 OOO원의 반환이 이루어질 수 있도록 준비 부탁드립니다.
확인하시면 회신 부탁드립니다.
계좌와 일정까지 포함한 문자
임대차계약 만료와 관련해 다시 안내드립니다.
주택 주소: OOO
계약 만료일: 2026년 O월 O일
반환받을 보증금: OOO원
반환 계좌: OOO은행 OOO-OOO-OOOOOO, 예금주 OOO
위 계약을 갱신하지 않으며 만료일에 주택을 인도할 예정입니다. 보증금 반환 일정과 확인 여부를 회신해 주세요.
묵시적 갱신 후 해지 문자
OOO 주택의 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태입니다.
임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 오늘 임대차계약 해지를 통지합니다.
이 통지가 도달한 날부터 3개월이 지난 날 계약이 종료되므로 해당 종료일에 보증금 OOO원을 반환해 주시기 바랍니다. 확인 후 회신 부탁드립니다.
문자에 “나갈 수도 있다”, “새집을 알아보는 중이다”라고만 적으면 확정적인 갱신거절 의사인지 다툼이 생길 수 있습니다. 계약을 갱신하지 않는다, 계약을 해지한다와 같이 의사를 명확히 표현하세요.
카카오톡이나 전화 통보도 인정될까?
통보 방식이 반드시 내용증명으로 제한되는 것은 아닙니다. 문자, 메신저 또는 통화로도 의사를 전달할 수 있습니다. 다만 분쟁이 생겼을 때 누가 언제 어떤 내용을 전달했고 상대방에게 도달했는지를 입증할 수 있어야 합니다.
| 방법 | 장점 | 보완할 점 |
|---|---|---|
| 문자메시지 | 발신번호와 시간이 남음 | 전체 대화와 답변 보관 |
| 카카오톡 등 메신저 | 읽음 표시와 대화 보관 가능 | 상대 계정이 집주인인지 확인 |
| 전화 | 즉시 협의 가능 | 통화 녹음과 필요 시 녹취록 |
| 내용증명 | 문서 내용과 발송 시점 증명 | 배달증명으로 도달 자료 보완 |
찾기쉬운 생활법령정보도 문자, 통화 녹음, 내용증명과 공시송달 등 계약갱신거절을 증명하는 방법을 안내합니다. 자세한 내용은 계약갱신거절 통지 공식 안내에서 확인할 수 있습니다.
전세 만기 내용증명 서식
분쟁이 예상되거나 집주인이 답하지 않는다면 아래 서식에서 OOO 부분을 실제 계약 내용에 맞게 수정하세요.
임대차계약 갱신거절 및 임대차보증금 반환 요청서
수신인(임대인)
성명: OOO
주소: 임대차계약서 또는 등기부상 주소발신인(임차인)
성명: OOO
주소: OOO
연락처: OOO임차주택
주소: OOO시 OOO구 OOO로 OOO호
임대차보증금: OOO원
계약기간: 2024년 O월 O일 ~ 2026년 O월 O일통지 내용
- 발신인과 수신인은 위 주택에 관하여 임대차계약을 체결했습니다.
- 발신인은 위 계약을 갱신하지 않고 계약기간 만료일인 2026년 O월 O일에 종료하고자 합니다.
- 수신인은 계약 종료일에 임대차보증금 OOO원을 반환해 주시기 바랍니다.
- 발신인은 보증금 반환과 동시에 해당 주택을 인도할 예정입니다.
- 보증금 반환 일정과 방법을 서면으로 회신해 주시기 바랍니다.
2026년 O월 O일
발신인: OOO (서명 또는 날인)
내용증명에 법으로 정해진 단일 양식이 있는 것은 아닙니다. 계약 당사자, 주택 주소, 계약 만료일, 갱신거절 의사, 보증금과 반환 요청일이 명확하게 드러나도록 작성하세요. 이미 묵시적으로 갱신됐다면 “갱신거절” 대신 해지 통지와 3개월 기준에 맞게 문구를 수정해야 합니다.
집주인이 답장을 하지 않으면 통보가 무효일까?
집주인의 동의나 답장이 있어야만 갱신거절 통지가 성립하는 것은 아닙니다. 하지만 답장이 없으면 통지가 도달했는지 입증하기 어려울 수 있습니다.
문자 읽음 표시, 집주인의 후속 발언, 배달증명 등 객관적인 자료를 확보하세요. 내용증명이 반송됐다면 반송 사유를 확인하고 기존 주소, 최신 등기부상 주소와 실제 거주지를 다시 점검해야 합니다.
집주인이 연락두절이면 어떻게 하나요?
문자와 전화가 되지 않는다면 다음 순서로 대응합니다.
- 최신 등기부등본으로 소유자와 주소를 확인합니다.
- 계약서상 주소와 등기부상 주소로 내용증명을 발송합니다.
- 배달 또는 반송 결과를 보관합니다.
- 중개인이나 가족이 대리한다고 하면 대리권을 확인합니다.
- 과실 없이 소재를 알 수 없다면 의사표시의 공시송달을 검토합니다.
민법 제113조는 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 소재를 알지 못하는 경우 민사소송법의 공시송달 규정에 따라 의사표시를 송달할 수 있도록 정합니다. 단순히 전화를 받지 않는다는 이유만으로 바로 인정되는 절차는 아니므로 법원 안내나 법률 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다.
연락 두절처럼 보이더라도 집주인이 수감 중이고 현재 수용시설을 확인했다면 소재불명으로 보기 어렵습니다. 이 경우 계약 종료 통지는 수용시설 주소로 보내고, 소송이 시작된 뒤 법원 서류는 해당 시설의 장을 통해 송달됩니다. 구체적인 절차는 집주인이 수감된 경우 전세보증금 대응 방법을 참고하세요.
묵시적 갱신이 됐다면 언제 나갈 수 있나요?
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지의 효력은 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 자동 연장 성립 여부와 계약서·확정일자·복비 처리까지는 전세 묵시적 갱신 조건과 3개월 해지 기준에서 확인하세요.
예를 들어 임차인이 통지를 작성한 날이 아니라 집주인에게 도달한 날을 기준으로 3개월을 계산해야 합니다. 도달일이 불명확하면 계약 종료일과 보증기관 청구 시점까지 함께 흔들릴 수 있으므로 증거를 남겨야 합니다.
집주인이 새 세입자를 구하면 준다고 하는 경우
계약이 적법하게 종료됐다면 새 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 보증금 반환의무가 없어지지는 않습니다. 다만 계약기간 중 중도 퇴거라면 집주인과의 합의 내용, 중개보수와 새 임차인 입주 시점이 중요할 수 있습니다. 이 경우에는 계약기간이 남았을 때 중도해지 기준을 먼저 확인하세요.
만기 퇴거와 중도 퇴거를 혼동하지 말고 다음 사항을 서면으로 확인하세요.
- 기존 계약 종료일
- 보증금 반환일
- 주택 인도일
- 새 임차인 계약 여부
- 중개보수 부담
- 보증금 일부 공제 여부
보증금이 반환되지 않는 상황의 전체 절차는 전세보증금 못 받을 때 대응 순서를 참고하세요.
만기 퇴거를 준비할 때는 보증금 외의 정산 자료도 챙겨두세요. 관리비에 포함해 대신 낸 금액이 있다면 장기수선충당금 납부확인서와 반환 요청 절차를 확인해 집주인과 정산할 항목에 빠짐없이 표시하는 것이 좋습니다.
통보 후 보증금을 받지 못했다면
계약 종료 통지가 적법하게 도달했는데도 만료일에 보증금을 받지 못했다면 다음 단계로 넘어갑니다.
- 최신 등기부와 반환보증 가입 여부를 확인합니다.
- 보증금 반환을 다시 서면으로 요구합니다.
- 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청 방법에 따라 등기를 완료합니다.
- 지급명령이나 전세보증금 반환소송을 검토합니다.
- 판결 이후에도 지급하지 않으면 강제집행을 검토합니다.
자주 묻는 질문
전세 만기 통보는 꼭 내용증명으로 해야 하나요?
반드시 내용증명만 사용해야 하는 것은 아닙니다. 문자, 메신저와 통화로도 가능하지만 통지 내용과 도달 시점을 입증할 수 있어야 합니다.
집주인이 문자에 답하지 않으면 통보가 안 된 건가요?
답장이 없다는 사실만으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 도달 여부에 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명과 배달증명 등 추가 자료를 확보하는 것이 좋습니다.
만기 한 달 전에 통보하면 어떻게 되나요?
2개월 전까지 갱신거절 통지가 도달하지 않았다면 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있습니다. 갱신 상태와 해지 효력 발생일을 확인해야 합니다.
묵시적 갱신 후 바로 이사할 수 있나요?
묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지 즉시 계약이 끝나는 것은 아니며, 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다. 집주인이 조기 종료에 동의했다면 합의한 날짜에 계약을 끝낼 수 있으며, 합의 내용은 서면으로 남기는 것이 좋습니다.
중개사에게만 말해도 통보가 되나요?
중개사가 집주인의 통지를 받을 권한이 있는지 불분명하면 집주인에게 직접 통지하는 것이 안전합니다. 대리인이라면 위임 범위를 확인해야 합니다.
계약 종료 후 보증금을 못 받았는데 이사해도 되나요?
보증금을 받기 전에 전출하거나 주택의 점유를 넘기면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부 기입을 확인한 후 전출하는 것이 안전합니다.
참고한 공식 자료
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 제6조
- 국가법령정보센터 – 민법 제111조·제113조
- 찾기쉬운 생활법령정보 – 주택임대차계약의 종료
- 찾기쉬운 생활법령정보 – 계약갱신거절 통지
- 인터넷우체국 – 배달조회 및 배달증명 안내
이 글은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 통지기한이 임박했거나 도달 여부에 다툼이 있다면 법률 전문가에게 계약서를 제시하고 상담하시기 바랍니다.