전세보증금 반환소송 절차 (+ 비용, 기간, 지급명령 차이)

전세계약이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 지급명령이나 전세보증금 반환소송으로 집행권원을 확보할 수 있습니다. 집주인이 반환의무를 인정하고 송달 주소가 명확하면 지급명령을 검토할 수 있지만, 계약 종료·공제금액·주택 하자 등에 다툼이 예상되면 처음부터 반환소송이 적합할 수 있습니다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 소송과 별개로 임차권등기명령을 신청해 등기 완료 후 전출해야 합니다.

핵심 요약

• 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 먼저 입증해야 합니다.
• 지급명령은 서면 절차지만 집주인이 2주 이내 이의하면 일반소송으로 이어집니다.
• 소송비용은 청구금액에 따른 인지액, 송달료와 선택한 대리인 비용 등으로 구성됩니다.
• 사건 기간은 송달, 쟁점, 증거와 재판부 일정에 따라 달라집니다.
• 승소판결이 자동 입금을 의미하지 않으며 미지급 시 강제집행이 필요합니다.
• 집주인 재산 처분이 우려되면 소송 전후 가압류 필요성을 검토합니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 법령과 법원 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다.

반환소송 전에 확인할 조건

전세보증금 반환소송을 준비하기 전에 아래 사항을 확인합니다. 집주인이 사망했다면 소송 상대가 될 상속인 확인 절차를, 파산선고를 받았다면 집주인 파산 때 소송·배당 절차를 먼저 구분해야 합니다.

계약 종료가 불명확하면 전세 만기 통보 방법을 먼저 확인해야 합니다. 전체 대응 순서는 전세보증금 못 받을 때 대응 순서에서 볼 수 있습니다.

지급명령과 반환소송의 차이

지급명령은 금전 지급 청구에 대해 법원이 채무자를 심문하지 않고 서면으로 심사하는 독촉절차입니다. 빠르게 끝날 가능성이 있지만 집주인이 이의하면 일반 민사소송으로 넘어갑니다.

찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 채무자는 지급명령 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의가 없으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생기고, 이의하면 일반소송으로 이어집니다. 지급명령 공식 안내에서 확인할 수 있습니다.

지급명령이 적합한 경우

• 집주인이 보증금 채무를 인정하고 있음
• 계약 종료일과 반환금액이 명확함
• 집주인의 송달 주소가 정확함
• 하자·원상복구·미납 차임 분쟁이 없음
• 집주인이 이의할 가능성이 낮음

처음부터 반환소송이 나을 수 있는 경우

• 집주인이 반환의무 자체를 부인함
• 묵시적 갱신이나 중도해지 여부를 다툼
• 수리비나 관리비를 과도하게 공제하려 함
• 집주인이 지급명령에 이의하겠다고 밝힘
• 당사자가 여러 명이거나 소유권 변동이 있음
• 송달이나 사실관계가 복잡함

집주인이 수감 중이라면 수감시설 송달 문제가 있으므로 집주인 구속·수감 시 전세보증금 대응을 함께 확인하세요.

반환소송 준비서류

소장에는 원고와 피고, 청구취지, 청구원인과 증거를 정리합니다. 청구금액 외에 지연손해금을 함께 청구할 수 있지만 적용 시점과 이율은 계약 종료, 주택 인도와 소장 송달 등 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 임의로 숫자를 넣지 말고 확인해야 합니다.

전자소송으로 진행하는 순서

1. 최신 등기부와 집주인의 송달 주소를 확인합니다.
2. 계약 종료와 미반환 증거를 정리합니다.
3. 대한민국 법원 전자소송포털에 로그인합니다.
4. 지급명령 또는 민사 소장을 선택합니다.
5. 당사자, 청구금액, 청구취지와 청구원인을 작성합니다.
6. 계약서와 증빙자료를 첨부합니다.
7. 시스템이 계산한 인지액과 송달료를 납부합니다.
8. 전자서명 후 제출하고 사건번호를 보관합니다.
9. 주소보정명령, 보정명령과 송달 상태를 확인합니다.
10. 소송이라면 집주인의 답변서에 맞춰 준비서면과 증거를 제출합니다.
11. 판결, 조정 또는 화해권고결정 내용을 확인합니다.
12. 확정 후 미지급이면 강제집행을 준비합니다.

전자소송포털은 입력한 정보를 기준으로 인지액과 송달료를 자동 계산합니다. 결제 방법에 따라 전자결제 수수료가 달라질 수 있습니다. 자세한 사용법은 전자소송포털 사용자 설명서를 참고할 수 있습니다.

반환소송 비용은 얼마나 들까?

소송비용은 하나의 고정 금액이 아닙니다.

지급명령 신청 인지액은 일반 소송보다 낮지만 집주인이 이의하면 소송으로 이어져 추가 비용을 보정해야 할 수 있습니다.

변호사에게 실제 지급한 비용 전액이 패소한 상대방에게 그대로 청구되는 것은 아닙니다. 소송비용으로 인정되는 변호사 보수는 관련 규칙과 소송가액에 따라 한도가 정해집니다.

정확한 비용은 사건을 입력한 전자소송 화면이나 법원 안내를 기준으로 확인해야 합니다. 대한민국 법원의 소장 작성 안내에서 인지액과 송달료 기준을 확인할 수 있습니다.

반환소송 기간은 얼마나 걸릴까?

모든 사건에 적용되는 고정 기간은 없습니다.

지급명령은 상대방이 이의하지 않고 정상 송달되면 비교적 단순하게 확정될 수 있지만, 주소보정이나 이의가 있으면 예상보다 길어질 수 있습니다. 반환소송 역시 피고가 적극적으로 다투거나 항소하면 기간이 늘어납니다.

따라서 “몇 달이면 무조건 끝난다”는 식으로 이사나 자금계획을 세우면 안 됩니다.

소송 중 이사해도 될까?

반환소송을 제기했다는 사실만으로 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 유지되는 것은 아닙니다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청 방법에 따라 임차권등기를 완료한 후 전출해야 합니다.

임차권등기는 권리보전, 반환소송은 지급 판결 확보라는 서로 다른 목적의 절차입니다.

가압류도 같이 해야 할까?

집주인이 소송 중 부동산을 처분하거나 예금을 인출할 위험이 있다면 가압류를 검토할 수 있습니다. 가압류는 판결 전 집주인의 재산을 임시로 보전하는 절차입니다.

하지만 청구채권과 보전 필요성을 소명해야 하고 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다. 집주인 재산에 선순위 권리가 많으면 가압류를 해도 실제 회수 가능성이 낮을 수 있습니다.

가압류 여부는 다음 항목을 함께 보고 결정해야 합니다.

• 집주인 명의 부동산과 예금
• 등기부상 근저당권과 압류
• 임대주택 시세
• 다른 임차인과 채권자
• 보증금 액수
• 재산 처분 정황

승소 후에도 돈을 주지 않으면

승소판결이 확정되거나 지급명령이 확정돼도 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 강제집행이 필요할 수 있습니다.

강제경매에서 회수되는 금액은 경매가격과 선순위 채권에 따라 달라집니다. 승소했다는 이유만으로 근저당권이나 세금보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다.

집주인에게 재산이 없으면 소송이 의미 없을까?

재산이 당장 없더라도 집행권원을 확보할 필요가 있는 사건은 있습니다. 하지만 판결 자체가 현금을 만들어 주지는 않으므로 소송비용과 실제 회수 가능성을 함께 따져야 합니다.

집주인이 파산이나 회생 절차에 들어갔다면 개별 강제집행이 제한되고 채권 신고 등 다른 절차가 필요할 수 있습니다. 단순 미지급 사건과 동일하게 처리하면 안 됩니다.

혼자 소송해도 될까?

전자소송을 이용해 본인이 직접 진행할 수 있습니다. 사실관계가 단순하고 계약서, 송금 내역과 종료 증거가 명확하다면 나홀로소송을 검토할 수 있습니다.

다음 경우에는 법률 전문가의 검토를 권합니다.

• 보증금이 크고 집주인 재산이 부족함
• 계약 종료 여부를 다툼
• 공동명의, 신탁 또는 소유권 이전이 있음
• 경매나 공매가 이미 시작됨
• 집주인이 사망·파산·수감됨
• 다수 임차인과 선순위 권리가 있음
• 원상복구 비용 분쟁이 큼

자주 묻는 질문

참고한 공식 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 – 지급명령 신청
• 대한민국 법원 – 민사 소장 작성 안내
• 대한민국 법원 – 전자소송포털
• 전자소송포털 사용자 설명서
• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법
• 대한민국 법원 – 임차권등기 완료 전 점유 상실 관련 판결

이 글은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 보증금, 선순위 권리, 경매와 집주인 재산을 확인한 후 필요하면 대한법률구조공단 또는 변호사와 상담하시기 바랍니다.