집주인이 사망하면 전세보증금은 누구에게 받아야 할까? (+ 상속인, 임차권등기)

집주인이 사망했다고 해서 전세계약이 자동으로 끝나거나 전세보증금 반환채무가 없어지는 것은 아닙니다. 원칙적으로 집주인의 상속인이 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계합니다.

다만 상속인이 여러 명이거나 상속포기·한정승인이 진행 중이면 누구에게 얼마를 청구해야 하는지가 복잡해질 수 있습니다. 이때는 가족 중 한 사람의 말만 믿고 퇴거하거나 계약을 다시 작성하지 말고, 계약 종료 여부와 적법한 상속인부터 확인한 뒤 임차권등기명령, 보증기관 청구 또는 소송을 준비해야 합니다.

핵심 요약

• 집주인의 사망만으로 전세계약이 종료되지는 않습니다.
• 상속인은 사망 시점부터 집주인의 재산상 권리와 의무를 포괄적으로 승계합니다.
• 공동상속인, 상속포기 및 한정승인 여부에 따라 반환 청구 상대와 책임 범위가 달라질 수 있습니다.
• 집주인 명의로 등기가 남아 있어도 상속인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차인이 먼저 대위상속등기를 할 필요는 없습니다.
• 이사해야 한다면 임차권등기가 등기부에 실제로 기입되기 전에 전출하거나 열쇠를 넘기지 않는 것이 안전합니다.

집주인이 사망하면 전세계약은 어떻게 될까?

민법 제997조에 따르면 상속은 사망으로 개시되고, 제1005조에 따라 상속인은 피상속인의 재산에 관한 포괄적인 권리와 의무를 승계합니다. 따라서 집주인이 사망하면 상속인은 집의 소유권뿐 아니라 기존 임대차계약에 따른 권리와 보증금 반환채무도 원칙적으로 이어받습니다.

즉, 계약기간이 남아 있다면 기존 계약은 그대로 유지됩니다. 세입자가 계약을 끝내고 보증금을 받으려면 일반적인 경우와 마찬가지로 계약 만료, 합의해지 또는 적법한 해지 사유가 있어야 합니다.

계약을 갱신하지 않을 예정이라면 통지 시기와 도달 증거도 중요합니다. 자세한 내용은 전세계약 만료 통보 시기와 내용증명 작성 방법에서 확인할 수 있습니다.

전세보증금은 누구에게 청구해야 할까?

반환 청구 상대는 단순히 고인의 배우자나 자녀 중 연락되는 한 사람이 아니라 법적으로 상속인의 지위를 가진 사람입니다.

민법상 혈족 상속순위는 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내 방계혈족 순서입니다. 배우자는 직계비속 또는 직계존속이 있으면 그들과 공동상속인이 되고, 이들이 없으면 단독상속인이 됩니다.

상황별 기본 방향은 다음과 같습니다.

공동상속이 발생하면 상속재산은 공동상속인의 공유가 되고, 권리와 의무는 상속분에 따라 승계되는 것이 원칙입니다. 실제 소송에서는 보증금 반환채무의 성질, 상속분, 상속 승인·포기 상태에 따라 피고와 청구금액을 정확히 정해야 하므로 법률전문가의 검토를 받는 편이 안전합니다.

가장 먼저 확인할 5가지

1. 집주인의 사망 사실과 현재 등기 상태

등기사항전부증명서를 다시 발급해 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류 또는 경매개시결정이 새로 기재됐는지 확인합니다. 상속등기가 아직 되지 않았다고 해서 상속 자체가 발생하지 않은 것은 아닙니다.

주민등록 전입, 실제 점유, 확정일자 상태도 함께 점검해야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 전출하거나 점유를 넘기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

2. 계약이 적법하게 종료됐는지

보증금 반환의무는 원칙적으로 임대차가 종료되어야 이행기가 옵니다. 집주인 생전에 갱신거절 또는 해지 통지가 적법하게 도달했다면 그 자료를 보관합니다.

아직 통지하지 않았다면 사망한 사람 앞으로만 문서를 보내는 방식은 피해야 합니다. 적법한 상속인을 확인해 계약 종료 의사를 통지하고, 내용증명·배달증명·문자·메신저 등 도달 사실을 입증할 자료를 남기는 것이 좋습니다.

3. 실제 상속인이 누구인지

임차인이 고인의 가족관계증명서를 임의로 발급받을 수 있는 것은 아닙니다. 가족에게 상속관계를 입증할 서류와 상속포기·한정승인 심판문 등을 요청하고, 분쟁이 시작됐다면 소송상 사실조회나 문서제출 절차 등 적법한 방법을 검토해야 합니다.

가족 중 한 사람이 월세나 관리 문제를 처리하고 있다는 이유만으로 그 사람이 단독상속인 또는 공동상속인 전원의 대리인이라고 단정해서는 안 됩니다. 보증금 반환 합의, 계약 갱신, 보증금 감액 또는 퇴거일 변경처럼 중요한 합의를 할 때는 상속인 전원의 의사나 적법한 위임 여부를 확인해야 합니다.

4. 상속포기·한정승인 여부

상속인은 원칙적으로 상속개시 사실을 안 날부터 3개월 안에 단순승인, 한정승인 또는 포기를 선택할 수 있습니다. 상속포기는 가정법원에 신고해야 하며, 수리되면 상속개시 시점으로 소급해 효력이 발생합니다.

따라서 가족이 “상속을 포기할 예정”이라고 말한 것과 법원이 상속포기 신고를 수리한 것은 다릅니다. 심판문 등으로 실제 상태를 확인해야 합니다.

또한 한 사람이 상속을 포기했다고 보증금 채무 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 공동상속인 사이에서 상속분이 달라지거나 다음 순위 상속인이 문제가 될 수 있습니다. 한정승인을 한 상속인은 상속재산의 범위에서 채무를 변제하게 되므로, 일반적인 상속 승인과 동일하게 취급해서도 안 됩니다.

5. 반환보증 가입 여부

HUG·HF·SGI 등의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 집주인 사망 사실을 확인한 즉시 해당 기관에 알리는 것이 좋습니다. 집주인의 사망만으로 보증금이 자동 지급되는 것은 아니며, 임대차 종료, 미반환, 통지 증빙, 임차권등기 등 기관별 보증사고 요건과 제출서류를 충족해야 합니다.

보증기관별 기본 흐름은 전세보증금 반환보증 이행청구 방법에서 확인할 수 있습니다. 가입한 상품의 약관과 담당 기관의 최신 안내를 우선 적용해야 합니다.

상속인이 여러 명이면 한 사람에게 전액을 요구해도 될까?

상속인 중 연락되는 한 사람에게 상황을 전달하는 것은 가능하지만, 그 사람이 당연히 보증금 전액을 단독으로 반환해야 한다고 단정하면 안 됩니다. 민법은 공동상속인의 권리와 의무가 각자의 상속분에 따라 승계된다고 규정하고 있으며, 구체적인 청구 방식은 채무 성질과 상속관계에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 다음 행동은 주의해야 합니다.

• 한 상속인의 말만 듣고 다른 상속인을 확인하지 않는 것
• 위임장 없이 한 상속인과 계약 갱신 또는 보증금 감액에 합의하는 것
• 상속포기 예정이라는 말만 믿고 반환 청구를 중단하는 것
• 보증금을 받기 전에 집을 비우고 전입신고부터 옮기는 것
• 소송 상대를 확인하지 않고 이미 사망한 집주인을 피고로 적는 것

소송이 필요하다면 사망한 사람을 상대로 그대로 소를 제기하지 말고, 적법한 상속인과 승계관계를 먼저 확인해야 합니다. 절차와 준비서류는 전세보증금 반환소송 절차와 비용을 참고하되, 공동상속과 상속포기가 얽힌 사건은 개별 상담을 권합니다.

상속등기가 안 되어 있어도 임차권등기를 할 수 있을까?

가능합니다. 과거에는 집주인이 사망하고 상속등기가 되지 않은 경우 임차인이 먼저 상속인을 대신해 대위상속등기를 한 뒤 임차권등기를 해야 하는 불편이 있었습니다.

대법원은 2023년 관련 절차를 개선해, 부동산이 사망한 임대인 명의로 남아 있더라도 임차인이 먼저 대위상속등기를 하지 않고 상속인을 상대로 임차권등기명령을 신청해 등기할 수 있도록 했습니다. 다만 신청서에는 상속관계를 표시하고 이를 소명할 자료가 필요할 수 있으므로 관할 법원 안내를 확인해야 합니다.

임차권등기명령은 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 때 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도입니다. 신청서를 냈다는 이유만으로 바로 이사하지 말고 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 후 전출과 인도를 진행해야 합니다.

신청 요건과 순서는 임차권등기명령 신청 방법과 이사 시 주의사항에서 자세히 확인할 수 있습니다.

상속인이 없거나 모두 포기했다면 어떻게 할까?

상속인이 없다고 보이거나 존재 여부를 알 수 없는 경우에도 보증금 채권이 바로 소멸하는 것은 아닙니다. 먼저 선순위 상속인의 포기로 인해 다른 공동상속인이나 후순위 상속인이 남았는지 확인해야 합니다.

상속인의 존재 여부가 분명하지 않다면 민법 제1053조에 따라 법원은 이해관계인이나 검사의 청구로 상속재산관리인을 선임하고 이를 공고할 수 있습니다. 보증금 채권자인 임차인도 사안에 따라 이해관계인으로서 선임 신청을 검토할 수 있습니다. 선임된 관리인을 통해 상속재산을 관리하고 채권 변제 절차를 진행하게 됩니다.

다만 상속인 불명, 상속포기, 한정승인, 상속재산 파산은 각각 다른 절차입니다. 집에 선순위 담보권이나 세금 체납이 많다면 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으므로 등기부와 배당 가능성을 함께 검토해야 합니다.

실제 대응 순서

집주인 사망 사실을 알게 됐다면 다음 순서로 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 확정일자 자료를 확보합니다.
2. 등기사항전부증명서를 발급해 현재 소유자와 권리변동을 확인합니다.
3. 계약 만료일과 기존 종료 통지의 도달 여부를 확인합니다.
4. 적법한 상속인, 공동상속 여부, 상속포기·한정승인 심판 여부를 확인합니다.
5. 상속인 또는 적법한 대리인에게 반환기한과 계좌를 명시해 서면으로 청구합니다.
6. 반환보증에 가입했다면 보증기관에 사고 접수 조건과 서류를 문의합니다.
7. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료 후 전출합니다.
8. 재산 처분 우려가 있으면 가압류, 반환소송, 경매 및 배당 가능성을 검토합니다.

전체적인 회수 절차를 먼저 파악하려면 전세보증금 돌려받는 방법 총정리도 함께 확인하세요.

자주 묻는 질문

공식 참고자료

• 국가법령정보센터 민법 제1003조 배우자의 상속순위
• 찾기쉬운 생활법령정보 상속인 개념과 순위
• 찾기쉬운 생활법령정보 상속의 단순승인·한정승인·포기
• 국가법령정보센터 민법 제1053조 상속인 없는 재산의 관리인
• 대법원 임대인 사망 시 임차권등기명령 절차 개선 안내
• 찾기쉬운 생활법령정보 전세보증금 미반환 시 대응

이 글은 2026년 8월 기준 법령과 공식 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 실제 상속인, 상속포기·한정승인 여부, 선순위 권리 및 보증 가입 상태에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 중요한 합의나 소송 전에는 대한법률구조공단 또는 변호사에게 개별 상담을 받으세요.