전세계약이 적법하게 종료된 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못했다면 가입한 보증기관에 이행청구를 신청할 수 있습니다. 다만 먼저 보증서에서 HUG 전세보증금반환보증인지, HF 전세지킴보증인지 확인해야 합니다. 아직 보증사고 전이거나 다음 계약을 준비 중이라면 사고 전 전세보증보험 가입조건·가입시기부터 확인하세요.
HUG와 HF는 보증사고 기준이 비슷하지만 접수 창구, 반환채권 양도, 필요서류와 신고기한이 다릅니다. 다른 기관의 안내를 그대로 적용하면 안 됩니다.
핵심 요약
- 전세대출 보증과 전세보증금 반환보증은 서로 다른 상품일 수 있습니다.
- 계약 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 집주인에게 도달했는지 확인합니다.
- 일반적으로 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못하면 보증사고가 발생합니다.
- 보증금을 받거나 임차권등기를 마칠 때까지 점유와 전입신고를 함부로 옮기면 안 됩니다.
- HUG는 전세보증금반환보증, HF는 전세지킴보증을 기준으로 절차를 확인합니다.
- 보증기관이 지급하면 보증금 반환채권은 기관으로 넘어가고 기관이 집주인에게 구상합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 HUG와 HF 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 이행 여부와 금액은 가입 당시 보증서, 약관과 심사 결과에 따라 결정됩니다.
가장 먼저 가입기관과 상품명을 확인하세요
흔히 “전세보증보험에 가입했다”고 표현하지만 실제 보증서에는 여러 상품명이 적혀 있을 수 있습니다.
| 기관 | 확인할 반환보증 상품 | 주의사항 |
|---|---|---|
| HUG 주택도시보증공사 | 전세보증금반환보증 | 전세금안심대출보증에 반환보증이 포함된 경우도 있음 |
| HF 한국주택금융공사 | 전세지킴보증 | 일반 전세자금보증만 가입한 것은 아닌지 확인 |
| SGI 서울보증 | 전세금보장신용보험 | HUG·HF와 별도 절차 적용 |
전세대출을 받을 때 은행이 요구한 대출보증은 임차인의 보증금을 돌려주는 반환보증과 목적이 다를 수 있습니다. 보증서에서 기관명, 상품명, 보증번호와 보증금액을 직접 확인하세요.
보증서를 찾지 못했다면 대출받은 은행, 보증기관 앱 또는 고객센터에서 가입 내역부터 확인해야 합니다.
HUG와 HF 공통 준비사항
기관별 차이를 보기 전에 공통으로 확인할 사항이 있습니다.
1. 임대차계약이 적법하게 종료됐는지 확인합니다
계약서상 만료일이 지났다는 사실만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 집주인에게 통지하지 않았다면 묵시적으로 갱신됐을 가능성이 있습니다.
문자, 카카오톡, 통화 녹취, 내용증명 또는 공시송달 등으로 계약 종료와 통지 도달을 증명해야 합니다. 구체적인 통보 문구는 전세 만기 통보 방법에서 확인할 수 있습니다.
2. 보증사고 발생 시점을 계산합니다
HUG 전세보증금반환보증과 HF 전세지킴보증은 일반적으로 임대차계약이 종료된 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우를 보증사고로 안내합니다.
경매나 공매가 진행된 경우에는 계약 종료 후 미반환 사고와 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 배당절차가 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 받지 못한 경우 관련 배당표와 미수령액 자료가 필요합니다.
3. 대항력과 우선변제권을 유지합니다
보증금을 받기 전 기존 집을 비우거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증이행에 문제가 생길 수 있습니다.
이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부 기입을 확인해야 합니다. 등기 전에 이사하면 안 되는 이유는 전세보증금 못 받고 이사할 때 주의사항을 참고하세요.
4. 보증금 반환채권을 임의로 처분하지 않습니다
보증기관은 이행금을 지급한 후 임차인이 집주인에게 가진 보증금 반환채권을 넘겨받아 구상권을 행사합니다.
따라서 기관 확인 없이 반환채권을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공하고, 임의로 포기·감액하거나 권리에 가압류 등 침해가 생기면 이행심사에 문제가 될 수 있습니다.
5. 임대차 변경사항을 확인합니다
갱신계약, 보증금 증감, 집주인 변경, 계약기간 변경 등이 있었다면 최초 계약서와 변경 계약서를 모두 준비합니다. 보증기관에 변경사항을 알리지 않았거나 보증기간 연장이 필요한데 처리하지 않았다면 심사 결과가 달라질 수 있습니다.
HUG 전세보증금반환보증 이행청구
HUG는 다음 중 하나에 해당할 때 보증사고로 안내합니다.
- 전세계약이 해지 또는 종료된 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우
- 계약기간 중 주택에 대한 경매·공매가 실시되고 배당 후에도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우
현재 기준은 HUG 전세보증금반환보증 사고 안내에서 확인할 수 있습니다.
HUG 이행청구 순서
- 계약 종료와 미반환 사실을 확인합니다.
- 보증사고 발생 사실을 HUG에 통지합니다.
- 임차권등기명령을 신청합니다.
- 임차권등기명령 결정과 등기 진행을 확인합니다.
- 영업점 방문 또는 온라인으로 이행청구 서류를 제출합니다.
- HUG가 보증이행 가능 여부와 금액을 심사합니다.
- 지급 일정에 맞춰 주택 명도와 퇴거를 완료합니다.
- 대위변제증서 등 최종 서류를 제출하고 이행금을 받습니다.
HUG 공식 안내는 원칙적으로 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구하도록 안내합니다. 다만 임차권등기명령 결정문을 제출하면 청구와 심사를 진행할 수 있는 경우가 있으며, 보증금을 받기 전까지는 등기가 완료돼야 합니다.
이 예외만 믿고 먼저 이사하지 말고 담당 심사자에게 등기, 전출과 명도 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기 신청 방법은 임차권등기명령 신청 방법에서 확인할 수 있습니다.
HUG 접수 방법
HUG 공식 페이지는 영업점 방문 또는 온라인 제출 방식을 안내합니다. 보증서번호로 관할 관리센터를 확인할 수 있으며 가까운 센터에서도 상담과 서류 접수가 가능합니다.
- HUG 통합 콜센터: 1566-9009
- HUG 이행청구 접수부서 조회
- HUG 보증이행 청구요건 자가진단
- 모바일 HUG 이행청구 안내
HUG 필요서류
사건과 보증상품에 따라 추가서류가 요구될 수 있지만 HUG 공식 안내의 주요 서류는 다음과 같습니다.
| 구분 | 준비서류 |
|---|---|
| 보증 기본서류 | 보증채무이행청구서, 대위변제증서 |
| 임대차 자료 | 확정일자 있는 전세계약서, 갱신계약서 |
| 계약 종료 증빙 | 문자·카카오톡, 녹취록, 내용증명, 종료합의서 또는 공시송달 자료 |
| 임차권등기 | 결정문, 임차권등기가 기입된 등기사항전부증명서 |
| 주민등록 | 주민등록등본 또는 주소변동이 포함된 초본 |
| 본인 확인 | 신분증 사본, 인감증명서 |
| 지급 자료 | 계좌입금의뢰서, 통장사본 |
| 명도 자료 | 명도 및 퇴거 예정 확인서 |
| 권리 이전 | 임차권등기 취하·해제 신청서와 관련 위임장 |
| 경매·공매 | 배당표와 보증금 미수령액 증명자료 |
| 대출이 있는 경우 | 대출상환용 계좌, 금융거래확인서 등 |
계약 종료 증빙으로 문자를 제출한다면 수신인 번호, 날짜와 내용이 확인돼야 합니다. 답장이 없어 도달 여부를 입증하기 어렵다면 내용증명, 녹취록 또는 공시송달 자료를 추가로 요구받을 수 있습니다.
HUG 이행금은 언제 지급되나요?
HUG는 이행청구에 필요한 서류 제출과 협조가 완료된 경우 접수일부터 1개월 이내에 심사를 마친 뒤, 승인 후 주택 명도와 동시에 보증채무를 이행하는 기준을 안내합니다. 서류 보완이 필요한 경우 보완 요청일부터 완료일까지의 기간은 이행기간에 포함되지 않을 수 있으므로 실제 지급 일정은 달라질 수 있습니다.
또한 이행금을 받으려면 주택 명도를 완료해야 합니다. 전세대출 잔액이 있는 경우 HUG가 금융기관에 먼저 지급한 후 잔액을 임차인에게 지급할 수 있습니다.
따라서 “접수일로부터 정확히 한 달 뒤 내 계좌에 전액 입금된다”고 단정해서 이사 잔금일을 정하면 안 됩니다.
HF 전세지킴보증 이행청구
HF 전세지킴보증도 다음 상황을 보증사고로 안내합니다.
- 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 1개월이 지났는데도 보증금을 받지 못한 경우
- 계약기간 중 경매·공매 배당절차가 종료됐지만 보증금 전부 또는 일부를 받지 못한 경우
공식 절차는 HF 전세보증금 반환 청구 안내에서 확인할 수 있습니다.
HF 이행청구 순서
- 계약 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 도달시킵니다.
- 필요한 경우 전세대출 보증과 반환보증의 기한을 연장합니다.
- 계약 종료 후 반환채권 양도 여부를 확인합니다.
- 계약 만료 직후 임차권등기명령을 신청합니다.
- 계약 종료 후 1개월이 지나면 사고 발생 신고와 이행청구를 합니다.
- HF가 제출내용과 권리관계를 심사합니다.
- HF와 이사 및 명도 날짜를 협의합니다.
- 주택 명도에 맞춰 보증채무 이행금을 받습니다.
HF 전세지킴보증은 임차보증금 반환채권 양도가 필수 절차입니다. 가입 당시 반환채권 양도를 하지 않았다면 이행청구 전 채권양도 계약과 집주인에 대한 통지를 진행해야 합니다.
HF 신고기한을 놓치면 안 됩니다
HF가 게시한 청구 안내자료는 계약 종료 후 1개월이 지난 시점부터 2개월 동안 사고 발생 신고와 이행청구가 가능하며, 계약 종료일로부터 3개월 이내에 사고 발생 신고가 없으면 보증이 자동 해지될 수 있다고 안내합니다.
기한은 금전 회수에 직접 영향을 주므로 보증서와 최신 안내를 다시 확인하고, 계약 종료 전부터 HF 고객센터나 담당 지사에 일정을 문의하는 것이 좋습니다.
- HF 고객센터: 1688-8114
- HF 전세보증금 반환 청구 절차
- 인터넷금융서비스 또는 스마트주택금융 앱
- 메뉴: 신청 → 반환보증이행신청
HF 필요서류
HF의 게시 안내자료에 포함된 주요 서류는 다음과 같습니다.
| 구분 | 준비서류 |
|---|---|
| 임차권등기 | 임차권등기명령 결정문 사본 또는 접수증 |
| 임대차 자료 | 확정일자 있는 임대차계약서 원본 |
| 종료 증빙 | 갱신거절 문자, 내용증명, 종료합의서 등 |
| 주민등록 | 주민등록등본·초본, 주소변동 내역 |
| 본인 확인 | 신분증, 인감도장, 최근 발급 인감증명서 |
| 채권양도 | 반환채권 양도계약과 통지 관련 서류 |
| 권리침해 확인 | 임대인 협조 시 관련 확인서와 인감증명서 |
| 경매·공매 | 배당표와 미수령액 증명자료 |
| 기타 | HF가 심사를 위해 추가 요구하는 서류 |
주민등록초본과 등기부등본은 임차권등기 이후 발급분을 요구할 수 있으므로 너무 일찍 한 번에 발급하지 말고 담당자에게 기준일을 확인하세요.
HUG와 HF 차이 비교
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 보증사고 | 계약 종료 후 1개월 미반환 또는 경·공매 배당 후 미반환 | 계약 종료 후 1개월 미반환 또는 경·공매 배당 후 미반환 |
| 임차권등기 | 원칙적으로 이행청구에 필요 | 이행청구 필수 절차 |
| 반환채권 양도 | 대위변제 관련 서류 제출 | 가입 시 미실시했다면 청구 전 양도계약·통지 필요 |
| 접수 | HUG 영업점 또는 온라인 | 인터넷금융서비스·스마트주택금융 앱 또는 지사 |
| 명도 | 이행금 수령 전 완료 필요 | 지급 일정에 맞춰 명도 협의 |
| 대표번호 | 1566-9009 | 1688-8114 |
| 중요 기한 | 보증서와 담당센터에 즉시 확인 | 게시 안내상 계약 종료일부터 3개월 이내 사고 신고 확인 필요 |
표는 절차를 비교하기 위한 요약입니다. 가입 시기와 약관 개정에 따라 내 계약에 적용되는 조건이 다를 수 있으므로 보증서에 적힌 약관을 우선 확인해야 합니다.
보증금 지급과 이사는 어떻게 맞출까?
보증기관은 심사 승인만으로 바로 돈을 주는 것이 아니라 임차인의 주택 명도와 권리 이전을 함께 처리합니다.
일반적으로 다음 내용을 담당자와 조율합니다.
- 임차권등기 완료 여부
- 이사 날짜와 열쇠 인계 방법
- 공과금과 관리비 정산
- 전입신고 이전 시점
- 보증금 입금 계좌
- 전세대출 상환 계좌
- 임차권등기 말소 관련 서류
- 경매 배당금 수령 권한
보증기관과 지급일을 확정하기 전에 집주인에게 열쇠를 넘기거나 주택을 완전히 인도하지 마세요. 담당 심사자에게 명도일과 지급일을 서면으로 확인하는 편이 안전합니다.
이행청구가 지연되거나 거절될 수 있는 사례
다음 사정이 있으면 추가 소명이나 이행 거절 문제가 생길 수 있습니다.
- 갱신거절 통지를 기한 내 도달시키지 못한 경우
- 묵시적 갱신 상태인데 계약 종료 증빙이 없는 경우
- 임차권등기 전에 이사하거나 전입신고를 옮긴 경우
- 보증 가입 후 계약조건이나 집주인이 변경됐는데 필요한 절차를 하지 않은 경우
- 반환채권을 제3자에게 양도하거나 권리침해가 발생한 경우
- 경매에서 필요한 배당요구를 하지 않은 경우
- 보증서상 보증금액을 초과한 금액을 청구한 경우
- 미납 차임, 관리비와 원상복구비 정산에 다툼이 있는 경우
- 신청서류가 누락되거나 계약서 내용과 등기 내용이 다른 경우
자가진단 결과가 통과됐더라도 실제 보증이행이 확정되는 것은 아닙니다. 최종 지급 여부와 금액은 서류 심사 후 결정됩니다.
보증에 가입하지 않았거나 이행이 거절되면
반환보증이 없거나 보증기관에서 지급받지 못하더라도 집주인의 보증금 반환의무가 사라지는 것은 아닙니다.
계약 종료, 내용증명, 임차권등기와 집주인 재산을 확인한 후 지급명령이나 반환소송을 검토할 수 있습니다. 자세한 절차는 전세보증금 반환소송 절차에서 확인하세요.
전체 대응 순서는 전세보증금 못 받을 때 대응 순서에 정리돼 있습니다.
이 글은 이미 반환보증에 가입한 계약의 사고 후 절차입니다. 다음 계약을 준비한다면 기존 반환보증과 달리 HUG가 전세금을 직접 관리하는 전월세 안심신탁과 전세보증 사전심사 차이도 확인하세요. 안심신탁은 선택형 시범사업이므로 현재 계약의 이행청구를 대신하지 않습니다.
자주 묻는 질문
전세대출 보증에 가입했으면 보증금을 대신 받을 수 있나요?
전세대출 보증과 전세보증금 반환보증은 목적이 다를 수 있습니다. 보증서에서 HUG 전세보증금반환보증 또는 HF 전세지킴보증 등 반환보증 가입 여부를 확인해야 합니다.
계약 만료일에 보증금을 못 받으면 바로 이행청구할 수 있나요?
HUG와 HF의 일반적인 보증사고는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우입니다. 다만 경매·공매 사고와 가입 약관에 따라 기준이 다를 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청만 해도 되나요?
기관과 진행 단계에 따라 결정문이나 접수증으로 심사를 시작할 수 있는 경우가 있지만, 보증금 수령 전까지 등기 완료가 필요할 수 있습니다. 담당 기관의 지시 없이 먼저 이사하거나 전출하면 안 됩니다.
문자만으로 계약 종료를 증명할 수 있나요?
가능할 수 있지만 수신번호, 날짜, 전체 내용과 집주인의 인지 여부가 확인돼야 합니다. 답장이 없다면 내용증명, 배달증명, 녹취록 또는 공시송달 자료가 필요할 수 있습니다.
이행청구를 하면 바로 이사해야 하나요?
임의로 먼저 이사하지 마세요. 보증기관의 심사와 지급 일정에 맞춰 명도일을 협의해야 합니다. 임차권등기 완료 전에는 점유와 전입신고를 유지하는 것이 안전합니다.
보증기관이 지급하면 집주인에게는 더 이상 청구할 수 없나요?
보증기관이 지급한 범위의 반환채권은 기관으로 이전되고 기관이 집주인에게 구상합니다. 보증금 중 보증되지 않은 금액이 있다면 별도 청구 가능 여부를 확인해야 합니다.
HUG와 HF 중 어디가 더 빨리 지급하나요?
사건별 서류, 임차권등기, 명도, 권리관계와 심사 상황이 달라 단순 비교하기 어렵습니다. 가입기관은 이미 정해져 있으므로 해당 기관의 담당자에게 예상 보완사항과 지급 일정을 확인해야 합니다.
참고한 공식 자료
- HUG – 전세보증금반환보증 사고와 이행청구
- HUG – 모바일 전세보증 이행청구 안내
- HUG – 보증이행 청구요건 자가진단
- HF – 전세보증금 반환 청구 절차
- HF – 일반전세지킴보증 상품 안내
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 제3조의3
이 글은 일반적인 보증이행 정보를 제공하기 위한 자료이며 개별 사건에 대한 지급 보장을 의미하지 않습니다. 실제 청구 전 보증서, 가입 당시 약관과 담당기관의 최신 안내를 반드시 확인하세요.