퇴거할 때 집주인이 도배·장판 비용을 보증금에서 빼겠다고 하면, 어느 부분에 어떤 손상이 있고, 왜 임차인이 부담해야 하며, 금액은 어떻게 계산했는지부터 확인하세요. 정상적으로 살면서 생긴 노후화와 사용 흔적을 임차인의 훼손과 같은 것으로 처리하면 안 됩니다. 다만 책임과 금액은 실제 상태, 손상 원인, 계약 특약과 자료에 따라 달라지므로 공제 요구 전체를 한 번에 인정하거나 거절하기보다 항목별로 정리하는 편이 좋습니다.
핵심 요약
- 도배·장판을 새것으로 교체하는 비용 전부가 자동으로 임차인 부담이 되는 것은 아닙니다.
- 입주·퇴거 사진을 같은 위치끼리 비교하고, 기존 손상과 새 손상을 구분하세요.
- 특약의 구체적인 범위, 부분 보수 가능 여부, 항목별 견적과 비용 내역을 확인하세요.
- 합의한 공제액·미합의 항목·반환액·반환 기한을 따로 남기고 실제 입금까지 확인하세요.
공제 총액보다 손상 부위와 항목을 먼저 확인하세요
“도배비와 장판비를 합쳐 공제한다”는 설명만으로는 무엇을 다투는지 알기 어렵습니다. 방·벽면·바닥 위치를 나눠 손상 사진, 요구한 작업, 청구금액을 맞춰 보세요. 도배비에 청소비가 섞여 있거나 한곳의 손상을 이유로 다른 방까지 교체하는지도 확인할 수 있습니다.
아직 계약 종료일이나 보증금 반환일을 정하지 않았다면 전세 계약 중도해지와 비용 정산 합의부터 확인하세요. 이 글에서는 퇴거 시 요구받은 원상복구 공제 항목을 검토하는 방법에 집중합니다.
| 확인 항목 | 요청하거나 모을 자료 | 구분해서 남길 내용 |
|---|---|---|
| 손상 위치 | 방 이름, 벽면·바닥 위치, 전체·근접 사진 | 입주 때부터 있었는지, 퇴거 때 새로 확인됐는지 |
| 손상 원인 | 입퇴거 사진, 누수·수리 연락 기록, 사용 중 경위 | 양쪽이 인정하는 사실과 의견이 다른 부분 |
| 부담 근거 | 계약서 원본, 특약, 당시 설명·합의 기록 | 어떤 손상과 비용을 부담하기로 했는지 |
| 작업 범위 | 부분 보수·전체 교체 견적, 면적·수량 | 해당 범위가 필요한 이유와 다른 부위 포함 여부 |
| 청구금액 | 항목별 견적, 시공·결제 내역이 있다면 해당 자료 | 예정 비용인지, 실제 지출인지, 합의된 액수인지 |
자료가 없는 항목은 “없음” 또는 “추가 확인 필요”로 남기세요. 임대인의 견적서도 작업 범위와 산정의 자료이므로 확인할 가치가 있지만, 견적이 있다는 것만으로 임차인의 책임과 공제액이 모두 확정되는 것은 아닙니다.
도배·장판의 통상 사용 흔적과 훼손 주장은 구분해서 봅니다
민법 제615조는 반환 시 원상회복을 규정하고, 제654조는 이를 임대차에도 적용하도록 정하고 있습니다. 이때 원상복구가 곧 모든 시설을 새것으로 바꾸는 뜻은 아닙니다.
2026년 10월 확인한 법무부 주택임대차표준계약서 원본의 제9조는 계약 종료 시 주택 반환과 보증금 반환을 함께 규정하면서, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등을 임차인의 원상복구 의무에서 제외합니다. 이 표준계약서와 실제로 작성한 계약서·특약이 어떻게 다른지도 대조하세요.
색이 바래거나 사용 흔적이 남은 경우
벽지 변색이나 바닥의 사용 흔적이 보인다면 입주 때 상태, 기존 도배·장판의 설치·교체 시점, 거주 중 변화부터 확인하세요. 오랫동안 사용한 흔적과 특정 행동으로 생긴 손상을 같은 항목으로 묶지 않는 것이 핵심입니다. “몇 년 살았으니 무조건 면제”라는 식으로 연수만으로 결론을 내리지는 마세요.
찢김·찍힘·오염 등을 임차인이 만들었다고 주장하는 경우
찢어진 벽지, 깊게 찍힌 바닥, 제거가 어려운 오염 등을 지적받았다면 실제 손상 부위와 발생 경위를 구체적으로 확인하세요. 해당 손상을 인정하는지와 집 전체 교체비를 인정하는지는 별개의 문제입니다. 부분 보수가 가능한지, 전체 교체가 필요하다면 이유와 범위가 무엇인지 다음 단계에서 확인합니다.
곰팡이·누수처럼 원인이 분명하지 않은 경우
곰팡이나 얼룩은 외관 사진만으로 발생 원인을 단정하기 어렵습니다. 입주 전 흔적, 누수·결로와 관련해 집주인에게 알린 메시지, 수리기사의 확인 내용, 발견 시점과 관리 경위를 모으세요. 환기 부족이나 건물 문제 중 어느 쪽이라고 미리 확정하지 말고, 확인되지 않은 원인은 별도로 적어 상담·협의 자료로 사용하세요.
사진은 같은 위치의 전체 모습과 근접 모습을 함께 남기세요
가능하면 짐을 빼고 청소한 뒤 방 전체 → 벽면·바닥 위치 → 손상 부위 순으로 촬영하세요. 입주 사진과 나란히 볼 수 있도록 방과 위치를 표시하고 촬영 원본을 보관합니다. 공동 점검을 했다면 날짜·참석자·확인한 항목도 기록하세요.
입주 사진이 없더라도 당시 하자 통보 메시지, 중개사와 주고받은 사진, 집주인의 교체·수리 기록 등을 찾아볼 수 있습니다. 사진이 없다는 이유만으로 책임이 자동 확정되는 것은 아니며, 확보한 자료와 부족한 자료를 구분해 놓는 것이 다음 행동에 도움이 됩니다.
원상복구 특약과 전체 교체 견적을 함께 대조하세요
계약서에 원상복구 문구가 있다면 무슨 손상에 어떤 비용을 부담하도록 정했는지 확인하세요. “퇴거 시 원상복구”라는 포괄적인 문구와 통상 사용 흔적까지 특정하여 부담하기로 한 조항은 같지 않습니다. 한국부동산원·LH의 원상회복 의무 범위에 관한 주택 조정 사례도 통상 손모와 특약의 구체성을 검토했습니다.
조항의 효력·해석에 이견이 있으면 계약서와 당시 설명·합의 기록을 함께 상담에 가져가세요. 문구 하나만으로 모든 공제가 적법하다거나 무효라고 판단하기는 어렵습니다.
| 요구 내용 | 확인할 질문 | 남길 자료 |
|---|---|---|
| 한 면이 손상됐는데 방 전체 도배 | 부분 보수가 어려운 이유와 실제 필요한 면적은 무엇인가? | 손상 위치 사진, 면적·자재·공임이 나뉜 견적 |
| 일부 바닥 손상에 장판 전체 교체 | 같은 자재 확보나 부분 교체가 가능한가? 다른 방도 포함됐는가? | 업체 설명, 교체 범위·수량 내역 |
| 기존 벽지·장판을 새 자재로 변경 | 기존 자재의 상태·교체 시점과 새 자재의 차이는 무엇인가? | 기존 설치·수리 이력, 자재 종류와 비용 근거 |
| 이미 시공했으니 비용 전액 공제 | 어떤 작업을 했으며 공제 합의가 있었는가? | 시공 전후 사진, 작업·결제 내역, 협의 기록 |
위 질문은 확인 자료를 모으기 위한 것입니다. 부분 보수가 항상 가능하다거나 실제 시공비 전액이 항상 인정된다는 뜻은 아닙니다. 책임 있는 손상, 필요한 보수 범위, 기존 시설의 상태와 비용의 적정성을 함께 검토해야 합니다.
공식 주택 조정 사례에서는 위원회가 현장조사와 관련 업계 의견을 확인한 뒤 양쪽이 수용할 금액으로 협의했습니다. 해당 사례의 반환액은 그 사건의 다른 정산 쟁점까지 반영한 합의 결과이므로 일반적인 도배비 상한이나 임차인 고정 부담률로 사용할 수 없습니다.
집주인에게 공제 내역을 요청할 때는 자료와 이견을 나눠 쓰세요
전화로 협의했더라도 손상 위치와 금액, 상대방의 설명을 문자나 이메일로 정리해 두세요. 아래 문구에서 괄호 부분은 실제 상황으로 바꾸고, 확인하지 않은 사실을 인정하는 표현은 넣지 않는 편이 좋습니다.
퇴거 시 말씀하신 도배·장판 공제 내용을 확인하고 싶습니다. 항목별 손상 위치와 사진, 임차인 부담이라고 보시는 계약 조항·사유, 필요한 수리 범위와 견적 또는 비용 내역을 보내 주시면 입주 당시 자료와 비교하겠습니다. 현재 확인한 내용은 [항목·상태]이고, 의견이 다른 부분은 [항목·이유]입니다. 협의된 공제액과 미합의 항목을 구분하고 보증금 반환액·기한도 함께 정리해 주세요.
요청한 날짜, 받은 자료, 추가 확인할 내용을 한 목록에 남기세요. 이미 일부를 공제하고 반환했다면 입금 내역과 공제 설명을 대조합니다. 받지 못한 금액에 이견이 있다면 일부 입금이 최종 정산 합의를 뜻하는지도 확인하고, 모든 채권·채무가 끝났다는 정산서에는 미합의 항목을 해결한 것처럼 쓰지 마세요.
합의한 금액과 실제 보증금 반환 내역을 대조하세요
항목을 협의했다면 최소한 다음 내용은 같은 기록에 남겨 두세요.
- 합의한 수리 항목·공제액과 추가 청구를 다루는 범위
- 별도로 정산할 차임·관리비·공과금 등 다른 항목
- 보증금 반환액·반환 기한·지급 계좌
- 아직 합의하지 못한 항목과 추가 자료를 확인할 일정
- 주택 인도·열쇠 전달 등 실제 정산과 관련된 사실
최종적으로는 보증금, 합의한 공제액, 다른 정산액, 실제 입금액이 서로 맞는지 확인합니다. 양쪽이 같은 내용을 확인할 수 있는 기록을 보관하고, 예정일이 지나도 반환되지 않았다면 미반환액과 남은 쟁점을 다시 구분하세요.
공제액에 대한 이견을 좁히지 못했다면 계약서·항목표·입퇴거 사진·견적·연락 기록을 묶어 임대차분쟁조정 신청 방법을 검토할 수 있습니다. 반환이 계속 지연되어 재판 절차를 고려한다면 전세보증금 반환소송과 지급명령의 차이로 이어집니다.
보증금을 전부 받지 못한 채 이사해야 한다면 보증금 반환 전 이사와 임차권등기 확인사항을 먼저 살펴보세요. 여러 대응이 얽혀 있다면 보증금 회수 대응 순서에서 현재 단계를 정리할 수 있습니다.
퇴거 원상복구 비용에서 많이 묻는 질문
월세도 도배·장판 비용을 무조건 내야 하나요?
월세라는 이유만으로 교체비 전액을 부담하는 것은 아닙니다. 실제 손상과 원인, 입주 당시 상태, 통상 사용 흔적인지, 구체적인 특약과 비용 근거를 함께 확인해야 합니다.
오래 살았으면 원상복구 비용이 전부 면제되나요?
거주기간만으로 모든 항목이 자동 면제되지는 않습니다. 노후화와 정상 사용 흔적은 구분해 봐야 하지만, 별도 훼손 주장과 계약 합의도 확인해야 합니다. 특정 연수나 고정 비율을 모든 집에 적용하지 마세요.
원상복구 특약이 있으면 집주인 견적대로 공제할 수 있나요?
특약의 구체적인 범위와 합의 내용을 먼저 대조하세요. 그다음 실제 손상, 필요한 작업 범위, 청구금액의 근거를 검토해야 합니다. 특약이나 견적서 하나만으로 모든 쟁점이 해결되는 것은 아닙니다.
입주 사진이 없으면 공제를 반박하기 어렵기만 한가요?
사진 외에 입주 때의 하자 통보, 당시 주고받은 메시지, 중개사 사진, 수리·교체 이력 등을 찾아볼 수 있습니다. 입주 기록이 없다는 이유만으로 책임이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 확보한 자료와 추가 확인할 사실을 구분하세요.
집주인이 이미 공제하고 일부만 입금했다면 무엇부터 하나요?
공제 항목·금액·사유·증빙을 요청하고 실제 입금액을 대조하세요. 인정한 항목과 다투는 항목, 미반환액을 나눠 기록합니다. 협의가 어렵다면 그 자료를 조정이나 법률상담에 가져가 후속 반환 대응을 검토하세요.
공식 출처
- 국가법령정보센터 민법 제615조 — 원상회복 의무
- 국가법령정보센터 민법 제654조 — 임대차 준용
- 법무부 주택임대차표준계약서 안내 및 현재 연결된 원본 PDF의 제9조
- 한국부동산원·LH — 보증금반환의무 및 원상회복의무의 성부 및 범위
- 한국부동산원·LH — 원상회복 비용을 명목으로 보증금 일부만 반환한 사례
2026년 10월 3일 현행 민법과 법무부 안내에 연결된 표준계약서, 공식 주택 조정 사례를 확인했습니다. 법령·표준계약서가 바뀌면 다시 확인해야 하며, 개별 공제의 책임·범위·금액은 실제 계약과 자료에 따라 달라집니다.
