집주인 연락두절이면 전세보증금은 어떻게 받을까? (+ 내용증명, 공시송달)

집주인이 전화나 문자에 답하지 않더라도 임대차계약과 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 먼저 최신 등기부에서 현재 소유자와 주소를 확인하고, 계약 종료 통지를 문자·내용증명 등으로 보내 도달 자료를 확보해야 합니다.

집주인의 주소나 소재를 통상적인 방법으로 조사했는데도 알 수 없다면 법원에 의사표시 공시송달을 신청해 계약 종료 의사를 전달하는 방법을 검토할 수 있습니다. 계약이 종료되고 보증금이 미반환됐다면 임차권등기명령과 반환소송을 순서대로 준비합니다.

핵심 요약

• 전화에 답하지 않는 것과 주소·소재를 알 수 없는 것은 구분해야 합니다.
• 계약서만 보지 말고 최신 등기부에서 현재 소유자와 주소를 확인합니다.
• 문자, 통화기록, 내용증명과 반송봉투를 모두 보관합니다.
• 갱신거절이나 해지 의사표시는 발송보다 집주인에게 도달했다는 사실이 중요합니다.
• 통상적인 조사를 했는데도 소재를 모르면 의사표시 공시송달을 검토합니다.
• 보증금 없이 이사해야 한다면 임차권등기를 완료한 뒤 전출합니다.
• 소재불명 상태에서는 지급명령보다 공시송달이 가능한 반환소송이 적합할 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 법령과 법원 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 연락두절 원인이 사망, 수감, 해외 체류 또는 고의 잠적 중 무엇인지에 따라 절차가 달라질 수 있습니다. 사망 사실이 확인됐다면 집주인 사망 후 상속인 확인과 보증금 반환 절차를 함께 확인하세요.

연락두절 상태부터 구분하세요

집주인이 연락되지 않는 상황은 모두 같지 않습니다.

단순히 카카오톡을 읽지 않는다는 이유로 바로 공시송달을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 주소불명인데 문자만 계속 보내면서 계약 종료를 기다리는 것도 안전하지 않습니다.

1. 최신 등기부에서 현재 소유자를 확인합니다

계약 후 주택이 매매됐거나 경매·압류가 발생했을 수 있으므로 최신 등기사항전부증명서를 발급합니다.

확인할 내용은 다음과 같습니다.

• 갑구의 현재 소유자
• 소유권이전일
• 등기부상 소유자 주소
• 압류·가압류·경매개시결정
• 을구의 근저당권과 전세권

현재 소유자가 계약서상 집주인과 다르다면 누구에게 계약 종료 통지와 보증금 반환을 요구해야 하는지 별도 판단이 필요합니다. 기존 집주인에게만 연락을 반복하지 말고 소유권 이전 시점과 임대인 지위 승계 여부를 확인해야 합니다.

2. 계약 종료일을 정확히 계산합니다

집주인과 연락이 안 될수록 계약 종료 통지가 제때 도달했는지가 중요합니다.

「주택임대차보호법」에 따르면 임차인이 계약 종료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

이미 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

통보 시점과 문자 예시는 전세 만기 통보 방법에서 확인할 수 있습니다.

3. 연락 시도와 증거를 남깁니다

전화만 반복하지 말고 여러 방법을 사용해 계약 종료와 보증금 반환 요구를 남겨야 합니다.

1. 집주인 명의 전화번호로 문자를 보냅니다.
2. 카카오톡 등 기존에 사용하던 메신저로 통지합니다.
3. 통화 시도 날짜와 결과를 기록합니다.
4. 계약서상 주소로 내용증명을 보냅니다.
5. 최신 등기부상 주소가 다르면 해당 주소에도 발송합니다.
6. 배달증명을 신청하고 배달 결과를 보관합니다.
7. 반송됐다면 봉투와 반송 사유를 보관합니다.

문자에는 주택 주소, 임대차기간, 보증금, 계약을 갱신하지 않거나 해지한다는 의사와 반환 요청일을 명확히 적어야 합니다.

“연락 주세요”, “이사할 것 같습니다”처럼 불확실한 표현만 보내면 계약 종료 통지인지 다툼이 생길 수 있습니다.

내용증명에는 무엇을 적어야 할까?

내용증명에는 최소한 아래 내용을 포함합니다.

내용증명은 어떤 내용을 언제 발송했는지 증명하는 수단입니다. 내용증명 접수증만 있다고 상대방에게 도달한 사실까지 자동으로 증명되는 것은 아니므로 배달증명과 반송 결과를 함께 확인해야 합니다.

집주인 가족이나 중개사에게 통보해도 될까?

집주인의 가족, 공인중개사 또는 건물 관리인이 대신 연락해 왔다고 해서 자동으로 임대인의 대리인이 되는 것은 아닙니다.

대리인과 계약 종료, 보증금 감액 또는 반환일을 합의하려면 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 집주인 본인이 작성한 위임장
• 위임받은 업무의 범위
• 집주인과 대리인의 신분 확인
• 보증금 수령·지급 계좌 권한
• 임차권등기 말소나 합의 권한

단순히 “집주인에게 전달하겠다”는 중개사의 답변만으로 집주인에게 계약 종료 의사가 적법하게 도달했다고 단정하기 어렵습니다. 집주인 본인에게도 별도로 통지하는 것이 안전합니다.

의사표시 공시송달이란?

「민법」 제111조는 상대방이 있는 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 규정합니다. 같은 법 제113조는 의사표시를 하는 사람이 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 소재를 알지 못하는 경우 민사소송법의 공시송달 규정에 따라 송달할 수 있도록 합니다.

관련 조문은 국가법령정보센터 민법 제111조·제113조에서 확인할 수 있습니다.

의사표시 공시송달은 계약 종료 통지서를 법원 절차에 따라 게시해 상대방에게 의사표시를 전달한 것으로 보는 제도입니다.

공시송달을 검토할 수 있는 경우

• 계약서상 주소로 보낸 내용증명이 주소불명·이사불명으로 반송됨
• 최신 등기부상 주소에도 송달되지 않음
• 통상적인 방법으로 주소, 거소, 근무장소를 조사했지만 찾을 수 없음
• 집주인의 연락처가 해지됐고 소재를 확인할 다른 자료가 없음

바로 공시송달하기 어려운 경우

• 전화에 답하지 않는다는 자료만 있음
• 실제 주소를 알면서도 내용증명을 보내지 않음
• 폐문부재 한 번만 확인하고 추가 조사를 하지 않음
• 집주인이 수감된 시설이나 해외 주소를 알고 있음
• 가족이나 대리인을 통해 실제 소재를 확인할 수 있음

법원은 일반적인 조사를 다했는지와 소재를 찾기 위해 상당한 노력을 했는지를 확인할 수 있습니다.

공시송달 신청 준비자료

사건에 따라 추가자료를 요구할 수 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

대한민국 법원은 통상적인 조사를 다했는데도 주소, 거소, 영업소, 근무장소 등을 알 수 없는 경우 최후 주소와 소재 조사 노력을 소명해 공시송달을 신청할 수 있다고 안내합니다. 자세한 내용은 법원의 공시송달 신청 안내에서 확인할 수 있습니다.

공시송달은 신청서를 냈다고 바로 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 법원의 결정과 게시 절차가 진행된 후 효력 발생일을 확인해야 합니다. 이 날짜는 임대차 종료일, 임차권등기 신청 시점과 반환보증 청구에도 영향을 줄 수 있으므로 결정문과 사건 진행내역을 보관하세요.

연락두절 상태에서도 임차권등기가 가능할까?

임대차가 종료됐고 보증금이 반환되지 않았다면 집주인이 연락되지 않아도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

2023년 7월 19일부터는 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 제도가 개선됐습니다. 집주인이 송달을 피한다는 이유만으로 임차권등기가 계속 막히는 문제를 줄이기 위한 개정입니다. 관련 내용은 대법원 임차권등기명령 절차 개선 안내에서 확인할 수 있습니다.

다만 다음 조건은 그대로 확인해야 합니다.

• 임대차계약이 종료됐을 것
• 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않았을 것
• 현재 소유자와 부동산 표시가 정확할 것
• 계약 종료 증거가 있을 것
• 등기부 기입 완료 전 점유와 전입신고를 유지할 것

전자소송과 준비서류는 임차권등기명령 신청 방법을 참고하세요.

보증금 없이 먼저 이사해도 될까?

연락이 안 된다고 기존 집을 바로 비우면 안 됩니다. 임차권등기 전에 주택 점유를 잃거나 다른 주소로 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 → 법원 결정 → 등기부 기입 확인 → 이사·전출

집주인의 확인이나 서명을 받지 못하더라도 등기부 기입이 완료됐는지는 임차인이 직접 확인할 수 있습니다. 신청 접수증이나 결정문만 보고 먼저 이사하지 마세요.

반환보증에 가입했다면

HUG 전세보증금반환보증이나 HF 전세지킴보증에 가입했다면 연락두절 사실과 계약 종료 증빙을 즉시 보증기관에 확인해야 합니다.

보증기관은 다음 자료를 요구할 수 있습니다.

• 계약 만료 2개월 전 갱신거절 통지
• 문자에 대한 집주인의 답장
• 내용증명과 도달 내역
• 의사표시 공시송달 결정문과 송달증명
• 임차권등기명령 결정문과 등기부
• 주민등록초본과 계약서

문자에 답장이 없다면 공시송달이나 다른 종료 증빙이 필요한지 담당기관에 확인해야 합니다. HUG와 HF 절차는 전세보증보험 이행청구 방법에 구분해 정리했습니다.

지급명령과 반환소송 중 무엇이 나을까?

집주인의 소재가 불명확하면 지급명령보다 반환소송을 검토해야 할 가능성이 큽니다.

지급명령은 원칙적으로 공시송달 외의 방법으로 채무자에게 송달할 수 있어야 합니다. 「민사소송법」 제466조는 지급명령을 공시송달 외에는 송달할 수 없을 때 법원이 사건을 소송절차에 부칠 수 있도록 규정합니다. 민사소송법 제466조에서 확인할 수 있습니다.

반환소송에서는 소장 송달이 되지 않을 때 주소보정, 재송달, 특별송달과 공시송달 등을 순서대로 검토할 수 있습니다. 구체적인 차이는 전세보증금 반환소송 절차를 참고하세요.

집주인 연락두절 시 전체 대응 순서

전체 보증금 미반환 대응은 전세보증금 못 받을 때 대응 순서에서 확인할 수 있습니다.

연락두절 원인에 따라 달라지는 점

집주인이 수감된 경우

수감시설을 알고 있다면 소재불명 공시송달과 다르게 처리해야 합니다. 법원의 소송서류는 민사소송법에 따라 교도소나 구치소의 장에게 송달합니다.

수감시설 확인과 보증금 회수 절차는 집주인이 구속·수감된 경우 전세보증금 대응을 참고하세요.

집주인이 사망한 경우

사망한 사람에게 계약 종료 통지를 보내거나 소송을 제기하면 당사자 문제가 생길 수 있습니다. 상속인과 상속포기·한정승인 여부를 확인해야 합니다.

집주인이 해외에 있는 경우

해외 주소를 알고 있다면 소재불명으로 단정할 수 없습니다. 해외 송달과 국내 대리인 여부를 확인해야 하므로 일반 내용증명과 다른 절차가 필요할 수 있습니다.

하면 안 되는 행동

• 문자에 답이 없다는 이유만으로 계약이 종료됐다고 생각하기
• 계약서상 주소 한 곳에만 보내고 바로 공시송달 신청하기
• 내용증명 접수증만 있으면 도달한 것으로 생각하기
• 중개사나 집주인 가족을 권한 확인 없이 대리인으로 인정하기
• 임차권등기 완료 전에 이사하거나 전입신고 옮기기
• 집주인 계좌에서 임의로 돈을 가져오거나 집을 처분하려 하기
• 집주인 소재가 불명확한데 지급명령만 반복 신청하기
• 반환보증기관의 신고기한을 넘기기

자주 묻는 질문

참고한 공식 자료

• 국가법령정보센터 – 민법 제111조·제113조
• 대한민국 법원 – 송달불능과 공시송달 신청
• 광주지방법원 – 의사표시 공시송달신청 안내
• 국가법령정보센터 – 민사소송법 제466조
• 대법원 – 임차권등기명령 절차 개선

이 글은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 집주인의 사망·수감·해외 체류가 의심되거나 공시송달이 필요한 경우에는 계약서와 반송자료를 준비해 법률 전문가 또는 법원 민원실에 확인하시기 바랍니다.