중개대상물 확인설명서 보는 법 (+ 전세·월세 계약 체크항목)

중개대상물 확인설명서는 공인중개사가 매물의 상태와 권리관계, 임대차 확인사항을 어떤 자료로 확인하고 설명했는지 남기는 법정 서류입니다. 전세·월세 계약 때는 체크 표시만 믿지 말고 서식의 기재 내용, 최신 근거자료, 임대차계약서가 같은지 대조한 뒤 서명해야 합니다.

빈칸이 많거나 등기부·건축물대장과 내용이 다르면 그 자리에서 수정본과 근거자료를 요청하세요. 신탁등기, 선순위 임차보증금, 체납 정보처럼 보증금 회수에 영향을 줄 내용이 확인되지 않았다면 나중에 확인한다는 말만 듣고 계약금이나 잔금을 보내지 않는 편이 안전합니다.

핵심 요약

• 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 확인한 내용을 설명하고 근거자료를 제시해야 하며, 계약서를 작성할 때 확인·설명서를 거래당사자에게 교부해야 합니다.
• 확인 순서는 확인설명서 기재값 → 최신 등기·대장·임대차 자료 → 계약서와 특약입니다.
• 소유자·근저당·신탁, 건축물 용도·위반 여부, 확정일자·전입세대·세금, 관리비와 보증 항목을 우선 대조하세요.
• 임대인이 자료 제출에 응하지 않았다면 그 사실과 설명 내용이 서류에 적혀 있는지 확인하고, 핵심 위험이 남으면 계약을 보류하세요.
• 서명한 서류와 제시받은 근거자료, 계약서, 공제증서, 송금·대화 기록을 함께 보관하세요.

중개대상물 확인설명서는 언제 누가 교부하나요?

공인중개사법 제25조에 따르면 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 매물의 상태·입지·권리관계와 법령상 이용 제한 등을 성실하고 정확하게 설명하고, 등기사항증명서·신탁원부·건축물대장 같은 근거자료를 제시해야 합니다.

거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 합니다. 즉, 설명은 계약이 끝나기 전에 이뤄져야 하고 서면은 계약서를 작성할 때 받아야 합니다. 계약 후 며칠이 지나 빈칸을 채운 서류를 받는 방식으로 미뤄서는 계약 판단에 활용하기 어렵습니다.

확인설명서에는 개업공인중개사가 서명하고 날인해야 합니다. 실제 중개행위를 한 소속공인중개사가 있다면 함께 서명·날인해야 하며, 공동중개에 참여한 공인중개사도 모두 표시하는 것이 현행 서식의 작성 기준입니다. 서식 하단에는 임대인과 임차인의 서명 또는 날인란도 있으므로 설명을 듣지 않았거나 빈칸이 남은 상태에서 먼저 서명하지 마세요.

부동산거래 전자계약시스템으로 진행할 때는 확인설명서도 계약서와 함께 화면에서 검토하고 서명하게 됩니다. 전자서명 순서와 서명 후 수정 제한은 전자계약서와 확인설명서 확인·서명 방법에서 이어서 확인하세요.

중개사무소 상호, 등록번호, 설명한 사람의 이름이 실제 등록 정보와 같은지도 확인할 수 있습니다. 계약 상대가 공인중개사인지 중개보조원인지 불분명하다면 공인중개사와 중개사무소 등록 상태 조회 방법으로 먼저 대조하세요. 중개보조원은 현장 안내와 일반 서무 같은 단순 보조 업무를 할 수 있지만 계약서 작성 등 본질적인 중개행위를 할 수는 없습니다.

계약서·확인설명서·공제증서는 역할이 다릅니다

세 서류는 함께 받더라도 목적이 다릅니다. 확인설명서가 임대차계약서를 대신하지 않고, 공제증서가 매물이나 보증금의 안전을 보증하는 것도 아닙니다.

확인설명서에 확인이라고 적혀 있어도 무엇을 언제 발급한 자료로 확인했는지 따로 봐야 합니다. 반대로 공적 자료에 나타나지 않는 누수·소음·실제 임대차 같은 내용은 임대인에게 요구한 자료와 현장 확인을 통해 기재했는지 살펴야 합니다.

첫 장에서는 근거자료와 발급일을 먼저 보세요

주거용 확인설명서는 현행 별지 제20호서식으로 작성합니다. 서식 첫 장의 확인·설명자료에는 등기사항증명서, 토지·건축물대장, 확정일자 부여현황, 전입세대확인서, 국세·지방세 납세증명서 등 실제 제시한 근거자료를 표시하게 돼 있습니다.

체크 표시 옆에 자료의 발급일이 자동으로 적히는 구조는 아니므로, 임차인이 받은 사본과 원본 화면에서 발급일·열람일·주소를 직접 확인해야 합니다. 계약 판단에 중요한 등기사항증명서는 계약 직전 최신본으로 다시 확인하고, 오래된 서류라면 그 뒤 변동이 없다고 단정하지 마세요.

대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항도 놓치지 마세요. 공인중개사가 임대인에게 어떤 자료를 요구했고 제출받았는지, 임대인이 요구에 응하지 않았다면 그 사실이 적혀 있어야 합니다. 현행 시행령은 임대인이 자료 요구에 불응한 경우 그 사실을 임차인에게 설명하고 확인설명서에 기재하도록 정하고 있습니다.

소유자·근저당·신탁등기를 대조하세요

권리관계 칸은 최신 등기사항증명서와 한 줄씩 대조합니다. 갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류·가등기·경매개시결정·신탁을, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 확인하세요. 구체적인 칸 읽는 순서는 등기부등본 갑구·을구와 근저당 보는 법에서 확인할 수 있습니다.

확인설명서의 소유자 이름이 등기명의인과 다르거나 근저당·압류가 빠져 있다면 단순 오타인지부터 확인하고 정정된 서류를 받아야 합니다. 대출은 갚았다고 해도 근저당 말소등기가 끝나지 않았다면 권리는 최신 등기에 남아 있습니다. 공동담보가 설정돼 있다면 일부 호실의 금액만 보지 말고 공동담보 목록과 건물 전체에 영향을 미치는 채권최고액을 확인해야 합니다.

신탁등기가 있다면 더 엄격하게 봐야 합니다. 현행 공인중개사법은 설명 근거자료의 예시에 신탁원부를 명시하고 있으며, 별지 서식의 작성방법도 수탁자·신탁원부 번호와 임대차계약 요건을 확인해 설명하도록 정합니다. 등기부의 신탁 표시만 보고 소유자처럼 보이는 사람과 바로 계약하지 말고 신탁원부 발급과 수탁자·임대 권한 확인 방법에 따라 수탁자 또는 수익자의 동의, 계약 당사자, 보증금 수령 권한을 확인하세요.

건축물 용도·위반 여부·시설 상태를 확인하세요

대상물건 표시에는 소재지, 면적, 건축물대장상 용도와 실제 용도, 구조, 방향, 준공연도, 위반건축물 여부가 들어갑니다. 실제로 주택처럼 보인다는 이유만으로 대장상 용도가 주거용이라고 단정하면 안 됩니다.

건축물대장에서 주용도·동호수·위반건축물 보는 법에 따라 계약서 주소, 등기부 표제부, 건축물대장, 현관 표시를 함께 대조하세요. 계약할 호실이 공적 장부에서 특정되지 않거나 주거용으로 설명받은 공간이 근린생활시설·사무소 등으로 적혀 있다면 전입신고, 대출, 반환보증 가능 여부를 관계 기관에 확인하기 전까지 계약을 보류하는 편이 안전합니다.

시설 상태 항목에는 수도, 전기, 가스, 소방, 난방, 승강기, 배수뿐 아니라 벽면 균열·누수, 바닥과 도배, 일조·소음·진동도 포함됩니다. 정상 체크가 있다고 실제 하자가 없다는 보증으로 받아들이지 말고 현장에서 작동시키거나 사진·영상으로 상태를 남기세요. 확인하지 못한 항목은 정상으로 채우지 말고 확인 불가 또는 구체적인 확인 범위와 향후 수선 책임을 적도록 요청하는 것이 좋습니다.

확정일자·전입세대·세금·보증 항목을 보세요

주택 임대차 확인사항은 보증금의 선순위 위험을 판단하는 핵심 구역입니다. 현행 서식은 임대인이 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 제출했는지, 임차인의 열람에 동의했는지, 임차인의 열람권을 설명했는지를 구분해 표시합니다.

전입세대확인서는 실제 서류를 확인해 첨부했는지, 미확인이라면 열람·교부 방법을 설명했는지 확인하세요. 미확인에 체크돼 있다는 사실만으로 선순위 세대가 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 다가구주택은 다른 임차인의 보증금과 전입·확정일자 순서가 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 임대인의 말이나 한 칸의 체크 표시만으로 판단해서는 안 됩니다.

국세와 지방세도 납세증명서 제출, 열람 동의, 열람권 설명 가운데 무엇이 체크됐는지 구분하세요. 등기부에 압류가 없더라도 아직 압류로 나타나지 않은 체납 위험이 있을 수 있으므로 실제 자료를 확인해야 합니다.

민간임대주택이라면 등록 유형, 임대보증금 보증 가입 여부, 의무임대기간과 임대개시일을 확인합니다. 다만 확인설명서의 보증 체크는 일반 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 최종 승인과 같은 의미가 아닙니다. 보증기관의 가입 요건과 심사는 별도로 확인해야 합니다.

관리비·중개보수·입주 조건을 계약서와 맞추세요

관리비 칸에는 직전 1년간 월평균 관리비 등을 기초로 산출한 총액, 전기·수도·가스·난방·인터넷 등 포함 항목, 임대인 부과·관리규약 등 부과방식이 들어갑니다. 세대별 사용량에 따라 달라지는 금액이 포함돼 있다면 실제 청구액이 변동될 수 있다는 설명도 확인하세요.

월 10만 원 정도처럼 총액만 적혀 있다면 어떤 항목이 포함되고 별도로 청구되는지, 정액인지 실사용량인지 구분해 적도록 요청하세요. 계약서의 관리비 조항과 확인설명서가 다르면 어느 내용으로 청구할지 분쟁이 생길 수 있으므로 계약서와 특약까지 같은 기준으로 맞춰야 합니다.

중개보수는 거래예정금액, 적용 요율, 계산식, 실비, 부가가치세 포함 여부를 확인합니다. 월세 계약은 보증금과 월차임을 환산해 거래금액을 계산하므로 단순히 보증금만 기준으로 한 금액인지 살펴야 합니다. 서식의 중개보수 금액과 실제 청구서가 다르면 송금 전에 산출내역을 다시 요청하세요.

입주일, 수선 범위, 기존 임차인의 퇴거, 옵션 인도 상태처럼 계약 이행에 필요한 내용은 확인설명서 한 장에 맡기지 말고 임대차계약서와 특약에 구체적으로 남겨야 합니다.

빈칸·오류·설명 거부가 있으면 서명 전에 멈추세요

모든 빈칸이 곧 위험을 뜻하지는 않습니다. 임대차에는 생략 가능한 매매 관련 항목도 있습니다. 다만 보증금 안전과 직접 관련된 항목이 비어 있거나 미확인인데 이유와 다음 확인 방법이 없다면 서명과 송금을 먼저 해서는 안 됩니다.

수정액이나 덧글이 있다면 무엇이 바뀌었는지 거래당사자와 공인중개사가 함께 알 수 있게 정리하고, 빈칸이 모두 채워진 동일한 사본을 받으세요. 설명을 녹음해야만 효력이 생기는 것은 아니지만, 분쟁에 대비해 요청 문자, 제시받은 자료, 현장 사진, 수정 전후 서류와 대화 기록을 보관하면 사실관계를 확인하는 데 도움이 됩니다.

계약 후 오류를 발견했다면 시점에 따라 대응이 달라집니다.

확인설명서 내용이 틀렸다는 이유만으로 공제금이 자동 지급되는 것은 아닙니다. 중개 과정의 고의 또는 과실, 실제 재산상 손해, 그 사이의 인과관계가 사안별로 판단됩니다. 계약 해제나 손해배상 가능성도 계약 내용과 경위에 따라 달라지므로 이미 계약금·잔금을 지급한 뒤라면 임의로 이행을 중단하기 전에 증거를 정리해 법률상담을 받는 편이 안전합니다.

교부받은 뒤 이 서류를 함께 보관하세요

공인중개사는 확인설명서 원본·사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 임차인도 계약이 끝날 때까지만 두지 말고 보증금 반환과 분쟁 가능성을 고려해 관련 자료를 한 묶음으로 보관하세요.

1. 임대인·임차인과 공인중개사의 서명·날인이 완료된 확인설명서 전 페이지
2. 임대차계약서와 특약, 공제증서
3. 계약 당시와 잔금 직전의 등기사항증명서
4. 건축물대장, 신탁원부, 확정일자 부여현황, 전입세대·세금 등 제시받은 자료
5. 관리비 산출내역, 옵션·하자 사진과 수선 약속
6. 계약금·잔금 이체확인증과 중요한 요청·답변 기록

확인설명서를 검토한 뒤에는 전세 계약 전 체크리스트로 돌아가 시세, 선순위채권, 반환보증, 특약과 잔금일 재확인까지 이어서 점검하세요. 확인설명서는 계약 위험을 찾는 중요한 자료지만 다른 확인 절차를 대신하지는 않습니다.

중개대상물 확인설명서에서 많이 묻는 질문

중개대상물 확인설명서 공식 출처

• 국가법령정보센터 공인중개사법 제25조
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행령 제21조
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 제16조
• 국가법령정보센터 주거용 중개대상물 확인·설명서 별지 제20호서식
• 찾기쉬운 생활법령정보 중개인 관련 정보와 공제증서 확인

이 글의 확인·설명 의무, 서식 항목, 교부·서명·보존 기준은 2026년 8월 28일 시행 중인 공인중개사법령과 공식 별지 서식을 기준으로 확인했습니다. 법령과 서식은 바뀔 수 있으므로 실제 계약 전 국가법령정보센터와 관할 등록관청의 최신 안내를 다시 확인하세요.