건축물대장 열람·발급 방법 (+ 위반건축물·용도 보는 법)

건축물대장은 정부24에서 온라인으로 무료 열람·발급할 수 있습니다. 전세 계약을 검토한다면 서류를 받는 데서 끝내지 말고 계약서에 적을 주소와 동·호수, 주용도, 건물 종류, 위반건축물 표시를 실제 집과 대조해야 합니다. 내용이 다르거나 위반 표시의 원인과 시정 여부가 확인되지 않으면 계약금부터 보내지 마세요.

핵심 요약

• 정부24 온라인 열람·발급 수수료는 무료이며, 방문 열람은 300원·발급은 500원입니다.
• 다가구·단독주택은 보통 일반건축물대장, 아파트·연립·다세대처럼 호별로 구분소유되는 건물은 집합건축물대장을 확인합니다.
• 전세 계약자는 주소와 동·호수, 주용도, 면적·층수, 위반건축물 표시와 변동사항을 현장·계약서와 대조해야 합니다.
• 위반건축물 표시가 있으면 위반 내용, 계약할 호실과의 관계, 시정 상태, 대출·반환보증 심사 영향을 각각 확인하세요.
• 건축물대장이 정상이어도 소유자·근저당·압류, 임대인 세금, 선순위보증금과 주택가격은 다른 자료로 확인해야 합니다.

열람과 발급 중 무엇을 선택할지 먼저 구분하세요

전세 계약 전에 내용을 확인하려는 목적이라면 열람, 은행이나 관공서 등 제출처에서 서류를 요구한다면 발급을 선택할 수 있습니다. 제출용이라면 열람 화면을 출력하는 것으로 충분한지 임의로 판단하지 말고 제출처가 요구하는 서류 종류와 발급 시점을 확인하세요.

이용 방법	수수료	적합한 상황	확인할 점
정부24 온라인 열람	무료	계약 전 내용을 빠르게 확인	계약할 주소와 대장 종류를 정확히 선택
정부24 온라인 발급	무료	전자문서 또는 출력 가능한 등·초본이 필요	제출처가 요구하는 발급본인지 확인
행정기관 방문 열람	1건 300원	온라인 검색이 어렵거나 담당자 확인이 필요	업무시간과 담당 창구를 방문 전 확인
행정기관 방문 발급	1건 500원	방문해서 종이 등·초본을 받을 때	필요한 표제부·전유부 범위를 정확히 신청

정부24 건축물대장 신청 화면에서 주소를 검색한 뒤 대장 구분과 종류를 선택합니다. 건축물현황도처럼 건축물대장 등·초본과 다른 자료가 필요하다면 신청 자격과 제공 범위가 다를 수 있으므로 정부24 또는 관할 행정기관 안내를 따르세요.

일반건축물대장과 집합건축물대장부터 고르세요

건축물대장은 건물이 집합건물에 해당하는지에 따라 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 구분됩니다. 외관이나 중개사의 설명만으로 고르지 말고 정부24 주소 검색 결과와 등기부의 부동산 유형을 함께 확인하세요.

대장 구분·종류	주로 확인하는 대상	전세 계약자가 볼 내용
일반건축물대장	단독주택·다가구주택 등 건물 전체가 하나의 단위인 경우	건물 전체의 주용도, 층별 현황, 면적, 위반건축물 표시
집합건축물대장 표제부	아파트·연립·다세대·오피스텔 등 구분소유 건물의 공통 부분	건물 전체의 용도, 구조, 층수와 변동사항
집합건축물대장 전유부	집합건물의 개별 동·호실	계약할 동·호수, 전유부분 용도와 면적
총괄표제부	한 대지에 여러 동이 있는 경우의 전체 현황	계약할 동을 찾기 위한 전체 구성 확인

다가구주택은 현관에 여러 호수가 표시되어도 각 호실이 별도 소유권등기로 나뉘지 않는 경우가 많습니다. 반대로 다세대주택은 호실별 구분소유가 일반적입니다. 먼저 다가구와 다세대의 등기·보증금 위험 차이를 구분한 뒤 알맞은 대장을 선택하세요.

총괄표제부만 확인하고 끝내면 계약할 동이나 호실의 세부 내용이 빠질 수 있습니다. 집합건물이라면 공통 정보를 보여주는 표제부와 계약할 호실의 전유부를 함께 대조하는 편이 안전합니다.

전세 계약자는 주소·용도·현황을 이 순서로 보세요

건축물대장에는 많은 항목이 있지만 전세 계약자는 모든 기술정보를 같은 비중으로 읽을 필요는 없습니다. 계약서와 실제 집이 공적 장부의 적법한 주거 공간과 일치하는지부터 확인하세요.

주소와 동·호수가 같은지 확인하세요

대장의 대지 위치, 도로명주소, 건물명, 동·층·호수를 계약서에 적을 주소와 비교합니다. 현관에는 302호라고 적혀 있는데 대장이나 등기부에서 다른 층·호수로 확인되거나 해당 호실 자체가 검색되지 않는다면 중개사가 사용하는 내부 호칭일 수 있습니다.

이때는 계약서, 건축물대장, 등기부, 현관 표시가 왜 다른지 확인하고 전입신고와 반환보증 심사에 사용할 주소가 일치하는지 관계 기관에 확인하기 전까지 계약금 지급을 보류하세요.

주용도와 층별 용도를 확인하세요

실제로는 주택처럼 사용되더라도 대장상 주용도나 해당 층의 용도가 근린생활시설·사무소·창고 등으로 적혀 있을 수 있습니다. 이런 표시만 보고 즉시 계약 가능 또는 불가능을 단정할 수는 없지만, 주거용으로 광고한 내용과 공적 장부가 다른 이유는 반드시 확인해야 합니다.

용도변경이 완료됐다는 설명을 들었다면 구두 약속이나 접수증만 보지 말고 변경 내용이 반영된 최신 건축물대장을 다시 확인하세요. 전입신고, 대출과 반환보증 가능 여부는 각 담당 기관에 해당 주소와 대장을 보여주고 별도로 확인해야 합니다.

면적·층수·구조가 실제 현황과 맞는지 보세요

전용면적 또는 층별 면적, 층수, 구조와 실제 집을 대조합니다. 옥탑·베란다·다락·방이 대장에 나온 범위보다 확장됐거나 설명에 없던 공간이 주거용으로 사용된다면 적법한 증축이나 용도변경인지 확인해야 합니다.

대장 면적과 중개대상물 확인·설명서의 대상물건 표시, 임대차계약서의 면적이 다르면 어느 자료가 맞는지 중개사와 관할 행정기관에 확인하고 정정된 서류를 받은 뒤 판단하세요.

위반건축물 표시와 변동사항을 확인하세요

건축물대장 첫 면의 위반건축물 표시뿐 아니라 변동사항란의 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용을 함께 봅니다. 표시가 보이지 않더라도 변동사항에 과거 위반과 시정 기록이 남아 있는지 확인하면 건물이 어떻게 변경됐는지 파악하는 데 도움이 됩니다.

확인 결과에 따라 계약 판단을 나누세요

건축물대장은 계약을 자동 승인하는 증명서가 아닙니다. 이상이 없을 때는 다음 서류 확인으로 넘어가고, 차이가 발견되면 원인과 정정 여부가 공식적으로 확인될 때까지 송금을 멈추는 기준으로 사용하세요.

확인 결과	위험 신호	다음 행동
주소·용도·현황이 모두 일치	건축물대장상 뚜렷한 불일치 없음	등기부·세금·시세·반환보증 조건을 계속 확인
동·호수 또는 주소 불일치	계약 목적물과 공적 장부가 다를 가능성	정확한 계약 주소와 전입신고 가능 주소를 확인할 때까지 송금 보류
주거 외 용도로 표시	실제 주거 사용과 승인 용도가 다를 가능성	용도변경 여부와 대출·보증·신고 가능 여부를 기관별로 확인
위반건축물 표시	시정명령 대상 위반이 기재된 상태	위반 내용·대상 부분·시정 상태를 관할 행정기관에 확인
실제 증축·개조가 대장과 다름	미등재 증축이나 불법 용도변경 가능성	최신 대장과 허가·신고 자료가 일치할 때까지 계약 보류
계약할 호실이 검색되지 않음	다가구 내부 호칭 또는 미등재 공간 가능성	일반·집합 구분과 건물 전체 대장, 등기부를 다시 확인

문제없다, 원래 다 그렇다, 나중에 원상복구한다는 설명은 공식 확인을 대신하지 못합니다. 계약을 계속 검토하려면 최신 대장, 관할 행정기관의 확인 내용, 대출기관과 보증기관의 심사 가능 여부가 서로 맞아야 합니다.

위반건축물 표시가 있으면 위반 내용부터 확인하세요

현행 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조에 따르면 허가권자는 시정명령을 할 때 건축물대장에 위반건축물이라는 표시와 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용을 기재합니다. 위반내용이 시정되거나 관계 법령 변경으로 적법해지면 그 사실을 변동사항란에 적고 위반건축물 표시를 삭제합니다.

따라서 위반건축물 표시만 보고 위험 정도를 일률적으로 판단하면 안 됩니다. 다음 질문을 확인해야 합니다.

1. 위반한 부분이 건물 공용부분인지 계약할 호실 내부인지 확인합니다.
2. 무단 증축, 용도변경 등 구체적인 위반 내용과 시정명령 내용을 확인합니다.
3. 이미 시정했다면 최신 건축물대장에 시정 사실과 표시 삭제가 반영됐는지 확인합니다.
4. 시정되지 않았다면 실제 사용 제한이나 원상복구 가능성을 관할 행정기관에 문의합니다.
5. 해당 상태에서 전세대출과 반환보증 심사가 가능한지 은행·보증기관에 주소와 대장을 제출해 확인합니다.

임대인이나 중개사가 시정 예정이라고 설명하더라도 완료 시점과 결과를 임차인이 통제하기 어렵습니다. 중요한 조건이라면 시정이 완료된 최신 대장을 확인한 뒤 계약하거나, 이행되지 않을 때 계약금 반환과 계약 해제가 가능하도록 계약 조건을 구체적으로 검토해야 합니다.

건축물대장과 등기부등본은 서로 대신할 수 없습니다

건축물대장은 건물 현황을 확인하는 자료이고 등기부등본의 정식 명칭인 등기사항증명서는 소유권과 담보권 등 권리관계를 확인하는 자료입니다. 건축물대장에 소유자 관련 정보가 보이더라도 현재 계약 상대와 소유권을 확정할 때는 최신 등기부를 기준으로 대조하세요.

자료	주로 확인하는 내용	이 자료만으로 부족한 부분
건축물대장	주소, 주용도, 구조, 면적, 층수, 위반건축물 표시	현재 권리관계, 근저당, 압류, 시세
등기부등본	소유자, 압류·가압류·신탁, 근저당·전세권	위반건축물, 실제 주거 용도, 등기되지 않은 임차보증금
중개대상물 확인·설명서	중개사가 확인·설명한 권리와 시설 상태	공적 장부 원본과 실제 현장을 직접 대조해야 함
세금 확인 자료	임대인의 미납국세·지방세	건물 현황과 현재 주택가격
시세·보증 심사 자료	보증금 회수 여력과 기관이 인정하는 주택가액	주소·용도·권리관계의 사실 확인

건축물대장을 확인한 뒤에는 등기부등본의 갑구·을구와 근저당 보는 방법으로 현재 소유자와 선순위 권리를 확인하세요. 건물 가격과 보증금의 관계는 전세가율 계산과 깡통전세 위험 판단으로 따로 계산해야 합니다.

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다가구처럼 다른 점유자와 전입일자를 대조해야 하는 물건이라면 전입세대확인서 발급 방법과 확인 범위도 이어서 확인하세요. 전입세대확인서는 건축물대장이나 등기부를 대신하는 자료가 아니라 점유·전입 정보를 보완하는 자료입니다.

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등기부에 압류가 없더라도 임대인의 모든 체납이 확인되는 것은 아닙니다. 계약 전에는 미납국세와 미납지방세 열람 방법에 따라 세금 확인 절차도 별도로 진행하세요.

계약금 지급 전에는 이 순서로 확인하세요

건축물대장은 매물을 처음 확인할 때 발급하고 끝내는 서류가 아닙니다. 중개사가 보여주는 사본의 발급일과 주소를 확인하고 가능하면 임차인이 공식 사이트에서 최신 자료를 직접 조회하세요.

1. 정부24에서 계약할 도로명주소 또는 지번주소를 검색합니다.
2. 일반·집합 구분과 총괄·표제부·전유부 중 필요한 대장을 선택합니다.
3. 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 등기부, 현관의 동·호수와 대장을 대조합니다.
4. 주용도, 층별 현황, 면적, 위반건축물 표시와 변동사항을 확인합니다.
5. 불일치가 있으면 계약금 지급을 멈추고 관할 행정기관에 원인과 시정 상태를 확인합니다.
6. 문제가 해소된 뒤 최신 등기부, 임대인 세금, 시세와 반환보증 조건을 확인합니다.
7. 모든 자료가 설명과 일치할 때 계약조건과 특약을 검토합니다.

전체 계약 순서는 전세 계약 전 체크리스트에서 등기부, 세금, 반환보증과 특약까지 함께 점검할 수 있습니다.

이런 경우에는 계약금부터 보내지 마세요

다음 중 하나라도 해당하면 원인과 해결 여부를 공식 자료로 확인하기 전까지 가계약금이라도 먼저 보내라는 요구에 응하지 않는 편이 안전합니다.

• 계약서에 적을 주소·동·호수와 건축물대장·등기부·현관 표시가 다릅니다.
• 주택으로 안내받았지만 대장상 해당 공간의 용도가 주거용이 아닙니다.
• 위반건축물 표시가 있는데 위반 내용과 계약할 호실의 관계를 설명하지 못합니다.
• 실제로 확장하거나 개조한 공간이 최신 대장과 다릅니다.
• 계약할 호실이 검색되지 않는데 다가구 내부 호칭인지 미등재 공간인지 확인되지 않습니다.
• 시정이나 용도변경을 완료했다면서 변경이 반영된 최신 대장을 제공하지 않습니다.
• 은행이나 보증기관 확인 전에도 대출·반환보증이 무조건 된다고 단정합니다.

건축물의 적법성이나 개별 계약의 효력은 서류 한 장만으로 확정할 수 없습니다. 설명이 불명확하면 관할 시·군·구 건축 담당 부서, 대출기관, 보증기관에 같은 자료를 보여주고 각각 확인한 뒤 결정하세요.

건축물대장 열람에서 많이 묻는 질문

건축물대장 공식 출처

• 정부24 건축물대장 등·초본 발급·열람 신청
• 찾기쉬운 생활법령정보 토지대장·건축물대장 확인
• 국가법령정보센터 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조

이 글의 건축물대장 열람·발급 수수료, 대장 구분과 위반건축물 기재 기준은 2026년 8월 26일 정부24·찾기쉬운 생활법령정보·국가법령정보센터의 공식 자료를 기준으로 확인했습니다. 수수료, 신청 화면, 법령과 기관별 심사 기준은 실제 계약 전 최신 안내를 다시 확인하세요.