전세 계약 전 체크리스트 (+ 등기부, 세금, 보증보험, 특약)

전세 계약 주의사항은 계약서 문구만 확인하는 일이 아닙니다. 마음에 드는 집인지보다 보증금을 돌려받을 구조인지를 먼저 판단하고, 매물 선택부터 계약금·계약서·잔금·입주까지 시점마다 서류를 다시 확인해야 합니다.

전세와 월세의 실제 비용·장단점을 비교해 전세를 선택했다면 전세 계약금 5%·10% 차이와 가계약금 반환 조건부터 확인하세요. 주소·소유자·주택 유형, 시세와 선순위 권리, 임대인 체납, 반환보증 가능성을 확인한 뒤 그 결과를 계약서 특약에 반영해야 합니다.

계약서를 쓴 뒤에도 끝이 아닙니다. 계약 당일과 잔금 지급 직전에 등기사항증명서를 다시 발급하고, 입주 후에는 전입신고와 확정일자로 권리를 갖춰야 합니다. 계약금과 보증금 외에 전세 중개수수료 요율과 복비 계산 결과도 잔금 계획에 포함하세요.

핵심 요약
전세 계약 주의사항은 매물 선택·계약금·계약 당일·잔금·입주 시점마다 달라집니다.
가계약금도 돌려받기 어려울 수 있으므로 필수 서류를 보기 전에는 먼저 송금하지 마세요.
건축물대장·등기사항증명서·계약서·현관 표시의 주소와 주택 유형을 서로 대조하세요.
전세가율 하나만 보지 말고 근저당·선순위 임차보증금·조세채권까지 함께 계산하세요.
임대인 본인과 계약하고, 대리계약이면 위임장·인감증명서와 임대인의 의사를 직접 확인하세요.
반환보증 가능 여부와 특약은 계약 전에 확인하고, 잔금 직전에는 등기 변동을 다시 확인하세요.

전세 계약 주의사항은 다섯 시점으로 나누세요

전세 계약 전 확인은 한 번의 서류 검토로 끝나지 않습니다. 매물을 고를 때부터 돈을 보내기 전, 계약서를 작성할 때, 잔금을 지급할 때와 입주한 직후까지 확인 목적이 다릅니다.

종이계약 대신 국토교통부 시스템으로 계약하기로 했다면 부동산 전자계약 방법과 서명 순서를 먼저 확인하세요. 공인중개사의 계약서 작성, 임대인·임차인 서명, 중개사의 최종 확정과 신고 결과 확인까지 별도 순서가 있습니다.

시점	먼저 확인할 내용	확인하지 못했을 때
매물 선택	예산, 주택 유형, 실제 주소, 시세와 전세가율	호가나 중개사의 설명만으로 계약 후보를 정하지 않기
가계약금·계약금 지급 전	주소, 주택 유형, 시세, 등기 권리, 임대인 체납, 반환보증 가능성	자료가 나올 때까지 송금 보류
계약서 작성 당일	소유자·대리권, 보증금과 기간, 지급계좌, 확인한 사실과 특약	불명확한 내용을 말로만 합의하지 않기
잔금 지급 직전	최신 등기부, 기존 임차인 퇴거, 말소하기로 한 권리, 인도 가능 상태	변동이나 특약 불이행이 있으면 잔금 보류 후 확인
입주 직후	주택 인도, 전입신고, 확정일자, 신고 대상 계약의 임대차 신고, 반환보증 신청	권리 발생 시점과 신청기한을 즉시 확인

표 1. 전세계약 단계별 핵심 확인사항

중개사가 오늘 안 보내면 다른 사람이 계약한다며 서두르게 해도 확인하지 못한 위험이 없어지지는 않습니다. 송금 전에는 금액, 목적물, 계약 예정일, 반환 조건을 문자나 서면으로 남기고 계약 상대와 수취계좌 명의를 대조하세요.

전세사기 예방은 집·권리·사람·순서를 함께 봐야 합니다

전세사기 예방은 등기부 한 장이나 특약 한 줄로 끝나지 않습니다. 실제 계약 대상인 집, 보증금보다 앞서는 권리, 계약 상대와 대리권, 잔금·전입신고까지의 순서를 함께 확인해야 합니다.

구분	확인할 내용	연결되는 세부 확인
집	주소·호실, 주택 유형, 건축물 용도, 실제 시세	건축물대장, 다가구·다세대 구분, 전세가율
권리	소유자, 근저당, 압류·가압류, 선순위 보증금, 세금	등기사항증명서, 임대차 현황, 미납세금 자료
사람	임대인 본인, 공동소유자, 대리인, 중개사, 입금 계좌	신분·대리권·등록 상태와 임대인 직접 확인
순서	계약금, 특약, 잔금 전 재확인, 인도, 전입신고·확정일자	조건이 충족되지 않으면 다음 송금 보류

표 2. 전세 계약 위험을 네 묶음으로 확인하는 기준

한 항목이 확인되지 않으면 다른 서류가 깨끗하다는 이유로 넘어가지 마세요. 예를 들어 등기부에 근저당이 없어도 다가구의 선순위 임차보증금이나 아직 등기되지 않은 세금 위험, 권한 없는 대리인 문제는 별도로 남을 수 있습니다.

주소와 주택 유형부터 네 자료로 대조하세요

계약하려는 공간을 정확히 특정하지 못하면 이후 등기와 전입신고를 제대로 해도 다른 목적물을 계약한 문제가 생길 수 있습니다. 다음 네 곳의 표시를 함께 확인하세요.

임대차계약서에 적을 도로명·지번 주소와 동·층·호
건축물대장의 주용도, 층별 현황과 위반건축물 표시
등기사항증명서 표제부의 주소와 건물·호실 표시
현관문과 현장에서 실제 사용하는 동·호수

건축물대장 열람·발급 방법과 주용도·위반건축물 확인 순서에 따라 계약할 주소와 실제 현황을 먼저 대조하세요. 다가구주택은 일반건축물대장과 건물 전체 등기를, 다세대주택은 집합건축물대장의 표제부·전유부와 계약할 호실의 등기를 중심으로 봅니다. 두 유형은 겉모습이 비슷해도 등기 단위와 다른 세입자 보증금의 영향이 다르므로 다가구·다세대의 등기와 선순위 보증금 구조를 먼저 구분하세요.

현관에는 301호라고 쓰여 있지만 대장이나 등기부의 호실이 다르거나, 주거용으로 소개받은 공간이 근린생활시설로 표시돼 있다면 단순 표기 문제라고 넘기지 마세요. 원인과 적법한 사용 여부, 반환보증 심사 가능성을 계약금 지급 전에 확인해야 합니다.

시세·등기·선순위 보증금을 함께 계산하세요

등기사항증명서에서는 표제부, 갑구와 을구를 나눠 봅니다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가등기·경매개시결정·신탁등기 같은 소유권 관련 사항을, 을구에서는 근저당권·전세권 등 담보와 사용 권리를 확인합니다. 각 칸의 의미와 발급 순서는 등기부등본에서 소유자·압류·근저당 보는 방법에서 먼저 확인할 수 있습니다. 확정일자 외에 전세권등기를 협의할 상황이라면 전세권 설정에 필요한 집주인 동의와 비용까지 확인해 계약 전 권리보호 방식을 정하세요.

근저당은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 표시된 채권최고액부터 확인하세요. 임대인이 대출을 갚았다고 설명해도 말소등기가 끝나지 않았다면 최신 등기부에는 권리가 남아 있습니다. 신탁등기가 있다면 등기명의인만 보고 임대 권한을 단정하지 말고 신탁원부를 발급해 임대 권한과 보증금 계좌를 확인하는 순서에 따라 수탁자의 동의·계약 권한을 별도로 확인해야 합니다.

확인 항목	볼 자료	멈추고 확인할 신호
실제 주택가격	국토교통부 실거래가, 보증기관 인정가격, 인근 유사 거래	임대인이나 중개사가 제시한 호가만 존재
소유자·권리침해	최신 등기사항증명서 갑구	압류·가압류·가등기·경매·처리 중인 등기
담보채권	등기사항증명서 을구	보증금과 선순위채권을 감당할 가격 여력 부족
다른 임차인	확정일자 부여현황 발급·조회, 전입세대확인서 발급·확인 범위, 임대차 현황 자료	다가구인데 선순위 보증금 자료 제공 거부
건물 상태	건축물대장과 현장	위반건축물 표시, 용도·층·호수 불일치

표 3. 가격과 권리 위험을 판단할 때 대조할 자료

전세가율은 전세보증금÷주택가격×100으로 계산하지만, 특정 비율 아래라고 보증금 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 실제 경매가격은 시세보다 낮을 수 있고 선순위채권·조세채권·집행비용이 먼저 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 계약하려는 금액은 전세가율 계산과 깡통전세 위험 판단으로 계산한 뒤 등기와 선순위 보증금을 함께 대조하세요. 보증금이 지역별 소액임차인 기준 안에 들더라도 최우선변제금의 적용 조건과 보호 한도는 별도로 확인해야 합니다.

임대인 본인과 지급계좌를 확인하세요

등기부상 소유자 이름과 계약 상대의 신분증을 대조하고, 공동소유라면 계약과 보증금 수령에 필요한 권한이 모두 확인되는지 살펴야 합니다. 계약 상대가 법인이라면 법인 등기와 대표자·대리권 자료도 계약 구조에 맞게 확인해야 합니다.

대리인이 나온다면 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 대조하고, 위임 범위에 임대차계약 체결과 보증금 수령이 포함되는지 확인하세요. 서류만 받은 뒤 끝내지 말고 등기부상 임대인에게 직접 연락해 목적물, 보증금, 계약기간, 지급계좌와 대리 사실을 다시 확인하는 편이 안전합니다. 서류별 대조 방법과 입금 계좌 판단은 전세계약 대리인 서류와 확인 순서에서 확인하세요.

보증금은 원칙적으로 확인한 임대인 명의 계좌로 이체하고, 현금 지급은 피하세요. 다른 명의의 계좌로 지급해야 한다면 임대인의 명시적인 요청과 계좌 명의, 지급 효력을 계약서 특약에 남기고 이체증을 보관해야 합니다.

공인중개사 사무소의 등록번호·영업 상태와 담당자 소속도 공식 포털에서 확인하세요. 계약 당일에는 중개대상물 확인·설명서의 권리·관리비·보증 항목을 최신 근거자료와 계약서 내용에 대조하세요. 중개사가 설명했다는 사실만으로 위험이 사라지는 것은 아니므로 핵심 서류는 임차인이 직접 확인하는 것이 좋습니다. 공제증서를 받았다면 부동산 공제증서의 보상 범위와 진위 확인 방법에 따라 계약일이 공제기간 안에 있는지와 위·변조 여부도 확인하세요.

임대인의 국세와 지방세를 따로 확인하세요

등기부에는 근저당과 압류가 표시되지만 아직 압류로 등기되지 않은 세금 위험까지 모두 나타나는 것은 아닙니다. 그래서 계약 전에는 임대인의 납세증명서와 미납국세·미납지방세 열람 제도를 함께 검토해야 합니다.

국세와 지방세는 신청 기관과 확인 절차가 다르고, 임대인 동의 없이 열람할 수 있는 시점과 보증금 기준도 구분해야 합니다. 세금이 없다는 말이나 오래된 서류만 믿지 말고 임대인 미납국세·지방세 열람 조건과 신청 방법에 따라 최신 자료를 확인하세요.

체납이 확인되면 금액만 보고 계약 여부를 결정하지 마세요. 세목의 법정기일, 이미 설정된 담보권과 임차권의 순위, 해소 예정일과 증빙을 함께 봐야 합니다. 완납을 조건으로 계약한다면 언제까지 어떤 서류로 확인하고 지키지 않았을 때 계약금과 손해를 어떻게 처리할지를 특약으로 구체화해야 합니다.

반환보증 가능 여부는 계약 전에 예비 확인하세요

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 위험을 보완하지만, 모든 집과 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 주택 유형, 보증금 한도, 계약기간, 인정 주택가격, 선순위채권, 권리침해와 건축물 상태를 실제 상품 기준으로 확인해야 합니다.

앱이나 계산기의 예상 결과는 최종 승인과 다를 수 있습니다. 계약 전에 이용할 보증기관과 신청 경로를 정하고, 어떤 주택가격을 적용하는지와 예상 선순위채권을 문의하세요. 조건과 신청기한은 전세보증보험 가입조건과 가입 불가 사유에서 확인할 수 있습니다.

가입 가능성이 불명확하다면 보증보험 가입이 안 되면 계약을 없던 것으로 한다는 한 문장만 적기보다 대상 보증상품, 신청기한, 임차인 귀책이 아닌 거절 사유, 계약 해제와 계약금 반환 기한을 구체적으로 합의해야 합니다.

확인한 결과를 계약서와 특약에 남기세요

계약서에는 목적물, 보증금·차임, 계약기간, 지급일과 계좌, 인도일, 수선·관리비 부담을 빠짐없이 적습니다. 법무부 주택임대차표준계약서를 기준으로 작성하면 계약 전 확인사항과 대항력·우선변제권 안내를 함께 점검할 수 있습니다. 서명·날인된 최종 계약서와 별지 특약, 확인·설명서는 받은 즉시 전체 페이지를 스캔해 보관하고, 원본이 보이지 않을 때는 임대차계약서 재발급과 사본 확보 방법을 확인하세요.

특약은 위험을 자동으로 없애는 장치가 아니라 확인한 조건과 위반 시 처리 방법을 증명하는 약속입니다. 다음 요소가 빠지지 않게 작성하세요.

현재 등기부와 임대차 현황 중 계약 판단의 전제가 된 내용
근저당 말소나 체납 완납처럼 임대인이 이행할 의무
이행기한과 확인할 증빙
잔금 다음 날까지 새 근저당이나 소유권 변동을 만들지 않는 의무
이용할 전세대출 상품과 신청기한, 기존 중기청 전세대출 이용자의 연장 기준, 대출 또는 반환보증이 임차인 귀책 없이 거절됐을 때의 처리
의무를 지키지 않았을 때 계약 해제, 계약금 반환과 손해 처리

상황별 문구와 작성 기준은 전세계약 특약 문구와 근저당·보증보험 대응에서 계약 조건에 맞게 선택하세요. 직장 이동 등으로 조기 퇴거 가능성이 있다면 전세 계약 만료 전 이사와 중도해지 조건도 계약 전에 합의할 수 있는지 확인하세요. 임대인이 특약에 동의하지 않는다면 문구만 완화하기보다 해당 위험을 감수할 수 있는 계약인지 다시 판단해야 합니다.

이런 상황에서는 계약금 지급을 멈추세요

다음 중 하나라도 해소되지 않았다면 일단 계약하고 나중에 정리한다는 방식은 피하는 편이 좋습니다.

계약서 주소와 건축물대장·등기부·현장 표시가 일치하지 않습니다.
등기명의인과 계약 상대가 다르지만 적법한 대리권을 확인하지 못했습니다.
압류·가압류·가등기·경매·신탁등기의 의미와 임대 권한이 불명확합니다.
다가구주택인데 선순위 임차보증금과 실제 가구 현황을 확인할 수 없습니다.
주택가격 산정 근거가 약하고 보증금과 선순위채권의 합계가 지나치게 높습니다.
임대인의 체납 자료 제공을 거부하거나 설명과 공식 열람 결과가 다릅니다.
반환보증 가입 가능 여부가 중요한 계약인데 확인이나 관련 특약을 거부합니다.
근저당 말소를 잔금으로 처리한다면서 말소 절차·동시이행 방법을 제시하지 않습니다.
보증금을 소유자와 무관한 제3자 계좌로 보내라고 요구하면서 서면 근거가 없습니다.

위험 신호가 있다고 모든 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 계약금 지급 후에는 협상과 반환 분쟁이 어려워질 수 있으므로 서류와 이행 방법이 확인될 때까지 지급을 보류하는 판단이 필요합니다.

계약 당일과 잔금일에는 다시 확인하세요

계약 전에 발급한 등기부가 깨끗했어도 그 뒤 새로운 근저당이나 소유권 이전 신청이 접수될 수 있습니다. 계약서 작성 직전과 잔금 송금 직전에 최신 등기사항증명서를 다시 발급하고 신청사건 처리 중 표시와 새 권리변동이 없는지 확인하세요. 등기 확인부터 임대인·계좌 대조, 열쇠 수령과 신고까지의 당일 흐름은 잔금 송금 전후 체크리스트로 이어서 점검할 수 있습니다.

순서	실행할 일	남길 증거
계약서 작성 직전	최신 등기부와 소유자·대리권 재확인	발급일이 보이는 등기부, 확인한 신분·권한 자료
계약서 작성	확인한 조건과 위반 결과를 특약에 기재	당사자 서명·날인이 완료된 계약서
잔금 송금 직전	등기 변동, 기존 세입자 퇴거, 말소 조건 이행 확인	최신 등기부, 말소·퇴거 확인자료
잔금 지급	확인한 계좌로 이체하고 인도받기	이체확인증, 열쇠 인도와 주택 상태 기록
입주 직후	전입신고·확정일자, 신고 대상 계약의 임대차 신고와 반환보증 준비	신고 결과와 접수증, 보증 신청자료
입주 후 재확인	계약 당일 전후 새 등기 접수 여부 확인	다시 발급한 등기사항증명서

표 4. 계약 당일부터 입주 직후까지 실행할 순서

주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력은 법에서 정한 시점에 발생하며, 우선변제권에는 확정일자 요건도 필요합니다. 잔금일에 어떤 순서로 움직여야 하는지는 전입신고·확정일자와 대항력 발생 시점을 이어서 확인하세요. 신고 대상 계약이라면 처리 후 주택 임대차 신고필증 확인 방법으로 완료 상태와 계약정보도 대조하세요.

계약금 보내기 전 이 목록만 최종 확인하세요

계약 전 체크리스트의 목적은 항목을 많이 체크하는 것이 아니라, 확인하지 못한 위험이 있는 상태에서 돈을 보내지 않는 것입니다. 송금 직전에는 다음 질문에 모두 답할 수 있는지 확인하세요.

내가 계약하는 주소와 공간을 공식 서류로 정확히 특정했습니까?
등기명의인 또는 적법한 대리인과 계약합니까?
주택가격과 근저당·선순위 보증금·세금 위험을 함께 확인했습니까?
실제 이용할 반환보증의 예비 조건을 확인했습니까?
말소·완납·보증 가입처럼 나중에 이행할 조건을 특약에 적었습니까?
계약금과 잔금을 보낼 계좌의 명의와 지급 효력을 확인했습니까?
계약 당일과 잔금 직전에 등기부를 다시 볼 준비가 됐습니까?

하나라도 답할 수 없다면 계약을 서두르기보다 필요한 서류와 답변을 먼저 요청하세요. 확인 결과가 계약의 전제와 다르면 금액이 싸거나 중개사가 괜찮다고 말한다는 이유만으로 진행하지 않는 것이 좋습니다.

계약 후 등기부에 없던 압류나 가압류가 나타났다면 전세집 압류·가압류 발견 직후 확인 순서로 넘어가 권리 발생 시점과 보증기관 대응을 확인하세요. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 새 계약을 서두르지 말고 전세보증금 못 받을 때 대응 순서에 따라 종료 통지, 증거, 임차권등기와 반환 절차를 점검해야 합니다.

전세 계약 전에 많이 묻는 질문

가계약금만 먼저 보내도 괜찮을까요?

가계약금이라는 이름만으로 자유롭게 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 목적물, 보증금, 계약일 등 주요 조건에 합의했다면 계약 성립 여부를 두고 분쟁이 생길 수 있으므로 필수 서류와 반환 조건을 확인하기 전에는 먼저 송금하지 않는 편이 안전합니다.

등기부등본은 언제 발급해야 하나요?

최소한 계약금 지급 전, 계약서 작성 직전과 잔금 송금 직전에 최신 등기사항증명서를 확인하세요. 입주 뒤에도 계약일 전후 접수된 등기 변동이 없는지 다시 확인하는 편이 좋습니다.

전세가율이 낮으면 안전한 집인가요?

전세가율은 가격 위험을 보는 출발점일 뿐입니다. 실제 처분가격, 근저당·선순위 임차보증금·조세채권, 주택 유형과 반환보증 가능성을 함께 확인해야 보증금 회수 여력을 판단할 수 있습니다.

집주인이 아닌 가족이나 중개사와 계약해도 되나요?

대리계약 자체가 불가능한 것은 아니지만 임대인의 위임장·인감증명서와 위임 범위를 확인하고, 임대인에게 계약 내용과 지급계좌를 직접 확인해야 합니다. 권한이 불명확하면 계약금 지급을 보류하세요.

전세보증보험 특약을 넣으면 무조건 계약금을 돌려받나요?

자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 어떤 보증상품의 어떤 거절 사유를 조건으로 삼을지, 신청기한과 임차인의 협조 의무, 계약 해제와 반환기한을 구체적으로 합의해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

전세계약 확인 공식 출처

이 글은 2026년 8월 26일 법무부·HUG·정부24·행정안전부·국토교통부·대한민국 법원이 공개한 자료를 기준으로 확인했습니다. 등기·임대차·세금·반환보증 조건은 계약 시점의 최신 서류와 해당 기관 안내를 다시 확인하세요.