전세가율은 주택 매매가격에서 전세보증금이 차지하는 비율입니다. 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100으로 계산하며, 비율이 높을수록 집값과 보증금의 차이가 작다는 뜻입니다.
예를 들어 매매가 4억원인 집의 전세보증금이 2억8,000만원이면 전세가율은 70%입니다. 다만 전세가율만으로 안전한 집인지 확정할 수는 없습니다. 근저당 등 선순위채권과 다른 세입자의 선순위보증금, 실제 매매 가능 가격, 주택 유형까지 함께 확인해야 합니다.
핵심 요약
- 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100
- 전세가율이 높을수록 집값 하락 때 보증금 회수 여유가 작아집니다.
70% 이하면 안전,80% 이상이면 무조건 깡통전세같은 절대적인 법적 기준은 없습니다.- 전세보증금에 선순위채권을 더한 비율도 별도로 계산해야 합니다.
- HUG의 90% 요건은 반환보증 심사 기준이며 일반적인 안전 보장선이 아닙니다.
전세가율·보증금 위험 계산기
매매가격, 전세보증금, 선순위채권을 만원 단위로 입력하세요. 계산기는 기본 전세가율과 선순위채권 포함 비율, 집값이 10%·20% 하락했을 때의 비율을 함께 보여줍니다.
현재 입력값에서는 집값이 20% 하락하면 보증금과 선순위채권 합계가 하락한 집값과 같아집니다.
이 결과는 입력값에 따른 단순 비교입니다. 실제 배당 가능액, 낙찰가격, HUG·HF·SGI 보증 가입 여부나 법률 판단을 대신하지 않습니다.
전세가율 계산 공식
전세가율은 전세보증금을 주택 매매가격으로 나눈 뒤 100을 곱해 계산합니다.
전세가율(%) = 전세보증금 ÷ 주택 매매가격 × 100
매매가격이 4억원이고 전세보증금이 2억8,000만원이라면 계산은 다음과 같습니다.
2억8,000만원 ÷ 4억원 × 100 = 70%
전세가율 70%라는 것은 현재 입력한 매매가격과 보증금 사이에 30%의 차이가 있다는 의미입니다. 집값이 그대로 유지되고 다른 권리가 전혀 없다는 뜻이 아니며, 보증금 반환을 보장하는 수치도 아닙니다.
선순위채권을 포함한 비율도 계산해야 합니다
세입자 입장에서는 기본 전세가율보다 다음 계산이 더 중요할 수 있습니다.
선순위채권 포함 비율(%) = (전세보증금 + 선순위채권) ÷ 주택가격 × 100
같은 집에 선순위 근저당 채권최고액이 4,000만원 있다면 보증금과 선순위채권 합계는 3억2,000만원입니다. 매매가 4억원과 비교한 포함 비율은 80%가 됩니다.
| 항목 | 입력·계산 금액 | 매매가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 전세보증금 | 2억8,000만원 | 70% |
| 선순위채권 | 4,000만원 | 10% |
| 보증금과 선순위채권 합계 | 3억2,000만원 | 80% |
| 매매가 대비 남는 금액 | 8,000만원 | 20% |
등기부에 근저당이 있다면 실제 대출잔액만 듣고 계산하지 말고 우선 채권최고액을 확인하는 편이 보수적입니다. 다만 반환보증 심사나 실제 경매 배당에서는 각 기관과 절차가 인정하는 선순위채권 범위가 적용되므로 계산기 결과와 다를 수 있습니다.
전세가율 70%·80%는 안전 기준일까?
전세가율 70% 또는 80%가 검색 결과에서 자주 언급되지만, 모든 주택에 똑같이 적용되는 법적 안전선은 아닙니다. 같은 80%라도 주택 유형, 지역의 거래량, 선순위 권리와 가격 산정 방식에 따라 위험이 달라집니다.
- 거래가 활발한 아파트와 비교 가능한 매매사례가 적은 신축 빌라는 시세 신뢰도가 다릅니다.
- 전세가율이 낮아도 큰 근저당이나 다른 세입자의 선순위보증금이 있으면 회수 여유가 줄어듭니다.
- 전세가율이 같아도 집값이 하락하는 지역은 계약 종료 시점의 여유가 더 작아질 수 있습니다.
- 경매에서는 현재 호가가 아니라 실제 낙찰가격과 배당순위가 중요합니다.
따라서 전세가율 70% 이하면 안전, 80% 이상이면 무조건 깡통전세처럼 결론 내리면 안 됩니다. 비율은 위험을 걸러내는 첫 번째 숫자이고, 이후 권리관계와 반환보증 가능성을 확인하는 출발점으로 보는 것이 정확합니다.
깡통전세는 어떻게 판단할까?
일반적으로 주택을 처분해도 선순위채권과 전세보증금을 모두 돌려주기 어려운 상태를 깡통전세 위험으로 설명합니다. 하지만 실제 처분가격과 배당비용, 세금, 선순위 권리 등이 달라지므로 전세가율 하나로 확정할 수는 없습니다. 등기부에 나타나지 않는 위험은 집주인 미납국세·지방세 확인으로 별도 점검해야 합니다.
| 확인 항목 | 전세가율만으로 알 수 없는 이유 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 실제 매매시세 | 호가와 최근 실거래가격이 다를 수 있음 | 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 유사 거래 비교 |
| 근저당·압류·가압류 | 보증금보다 앞서는 권리가 있을 수 있음 | 등기사항증명서 갑구·을구 확인 |
| 다가구 선순위보증금 | 다른 세입자의 보증금이 등기부에 모두 나타나지 않을 수 있음 | 임대인·중개사에게 관련 자료 요구 및 전문가 확인 |
| 경매 시 처분가격 | 매매시세보다 낮게 낙찰될 가능성이 있음 | 지역·주택 유형의 낙찰 사례 참고 |
| 반환보증 가입 가능성 | 기관이 별도의 주택가격과 요건으로 심사함 | HUG·HF·SGI에서 계약 전 사전 확인 |
특히 다가구와 다세대의 소유·등기 구조 차이를 구분해야 합니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되고 여러 세입자가 거주할 수 있습니다. 자신의 보증금만 매매가격과 비교하면 다른 세입자의 선순위보증금을 놓칠 수 있으므로 아파트와 같은 방식으로 단순 판단하면 안 됩니다.
매매가격은 어떤 금액을 입력해야 할까?
계산 결과는 분모인 매매가격에 따라 크게 달라집니다. 집주인이나 중개사가 제시한 희망가격 하나만 입력하지 말고 다음 순서로 확인하세요.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 또는 인근의 최근 매매사례를 확인합니다.
- 면적, 층, 방향, 준공연도와 거래시점이 비슷한 사례를 우선 비교합니다.
- 거래량이 적다면 하나의 최고가가 아니라 여러 사례와 공시가격, HUG 안심전세의 시세를 함께 확인합니다.
- 신축 빌라처럼 비교 거래가 부족하면 감정평가나 보증기관의 인정가격을 별도로 확인합니다.
- 계약 직전 매매가 하락이나 거래 취소가 없는지 다시 조회합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템은 신고된 실제 거래를 참고할 수 있지만, 공개자료의 기준과 조회시점의 현황이 다를 수 있다고 안내합니다. 따라서 최근 한 건만 보지 말고 기간과 범위를 넓혀 비교하는 것이 좋습니다.
HUG의 90%는 전세가율 안전선이 아닙니다
2026년 8월 22일 기준 HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 HUG가 인정한 주택가격 × 담보인정비율 90% 이내인지 확인합니다.
HUG 보증한도 참고식 = HUG 인정 주택가격 × 90% – 선순위채권 등
이 식에서 사용하는 주택가격은 계산기에 임의로 입력한 매물 호가와 같지 않을 수 있습니다. HUG가 정한 주택가격 산정 순서와 보증승인일 기준 가격이 적용되며, 주택 유형과 가격정보 유무에 따라 확인 방식도 달라집니다.
따라서 전세가율이 90%보다 낮다는 이유만으로 보증 가입이 확정되거나 안전이 보장되는 것은 아닙니다. 실제 심사에서 적용하는 인정 주택가격과 선순위채권 차감 방식은 HUG·HF 전세보증보험 가입조건에서 확인할 수 있습니다. 반대로 단순 계산 결과만 보고 가입 불가라고 단정하지 말고 HUG 안심전세의 시세조회·위험성 진단과 보증기관 심사를 통해 확인해야 합니다.
2026년 10월부터 모집 예정인 전월세 안심신탁의 대상 주택 심사와 보증금 구조도 함께 확인할 수 있습니다. HUG가 보증금을 직접 관리하는 선택형 계약이지만 과도한 전세금과 위반건축물 등은 별도 심사를 거칩니다.
이미 반환보증에 가입한 상태에서 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 전세보증보험 이행청구 방법과 필요서류에서 사고 이후 절차를 확인하세요. 이 글의 계산은 계약 전 위험 확인용이고, 이행청구는 보증사고 발생 후 절차입니다.
전세계약 전 확인 순서
전세가율 계산은 다음 점검의 시작 단계로 사용하면 됩니다. 계산 뒤에는 등기부·세금·보증보험·특약까지 확인하는 전세 계약 전 체크리스트로 빠진 항목이 없는지 점검하세요.
- 최근 실거래가와 보증기관 인정가격을 확인합니다.
- 전세보증금을 입력해 기본 전세가율을 계산합니다.
- 등기부의 근저당, 압류, 가압류와 다른 선순위 권리를 확인합니다.
- 선순위채권을 포함한 비율과 집값 하락 상황을 다시 계산합니다.
- 계약 전에 반환보증 가입 가능 여부를 조회합니다.
등기부를 처음 확인한다면 등기부등본 열람·발급 방법에서 발급 경로를 먼저 확인하세요. 전세가율이 높고 선순위 권리까지 있다면 계약 체결을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
이미 해당 주택이 경매로 넘어간 상황이라면 전세집 경매 시 배당요구와 우선변제권 대응 방법을 확인해야 합니다. 보증금 반환이 지연되는 일반적인 상황은 전세보증금 못 받을 때 대응 순서에서 단계별로 볼 수 있습니다.
월세와 전세 중 어떤 방식이 비용 면에서 유리한지 비교하는 단계라면 전월세 전환율 계산기를 사용하세요. 전월세 전환율은 보증금과 월세를 서로 환산하는 비율이고, 전세가율은 매매가격 대비 전세보증금 비율이므로 서로 다른 지표입니다. 두 계산 결과를 바탕으로 계약 방식을 정하려면 전세·월세 비용 비교와 상황별 선택 기준도 확인하세요.
전세가율을 계산할 때 많이 묻는 질문
전세가율은 어떻게 계산하나요?
전세보증금을 주택 매매가격으로 나눈 뒤 100을 곱합니다. 매매가 4억원, 전세보증금 2억8,000만원이면 전세가율은 70%입니다.
전세가율 80% 이상이면 무조건 깡통전세인가요?
무조건 깡통전세라고 확정할 수는 없지만 매매가격과 보증금의 차이가 작아 가격 하락에 취약할 수 있습니다. 선순위채권, 다른 세입자의 보증금, 실제 처분가격과 반환보증 가능성을 함께 확인해야 합니다.
전세가율이 낮으면 보증금이 안전한가요?
전세가율이 낮아도 큰 근저당이나 압류, 선순위보증금이 있으면 안전하다고 할 수 없습니다. 등기부 권리관계와 주택 유형을 함께 확인해야 합니다.
매매가 대신 공시가격으로 계산해도 되나요?
매물 간 일반적인 전세가율을 비교할 때는 최근 실거래가격과 시세를 우선 확인하는 것이 좋습니다. 반환보증 심사에서는 기관이 정한 주택가격 산정기준이 별도로 적용될 수 있으므로 임의로 공시가격 하나만 선택해 가입 여부를 판단하면 안 됩니다.
HUG 보증 기준 90%와 전세가율 90%는 같은 뜻인가요?
같지 않습니다. HUG는 공사가 인정한 주택가격에 담보인정비율을 적용하고 선순위채권 등을 반영해 보증한도를 심사합니다. 단순히 매물 호가로 계산한 전세가율이 90% 미만이라고 해서 보증 가입이 확정되는 것은 아닙니다.
전세가율과 전월세 전환율은 무엇이 다른가요?
전세가율은 매매가격 대비 전세보증금 비율로 보증금 위험을 살피는 지표입니다. 전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 사용하는 연간 비율입니다.
공식 자료
이 글의 HUG 담보인정비율과 상품 요건은 2026년 8월 22일 기준으로 확인했습니다. 보증기관의 주택가격 산정방식과 가입 조건은 변경될 수 있으므로 신청 시점의 공식 안내를 다시 확인하세요.