전세 계약금 몇프로? (+ 가계약금, 5%·10%, 반환 조건)

전세 계약금은 법으로 5%나 10%라고 정해져 있지 않습니다. 임대인과 임차인이 합의해 정하며, 부동산 거래에서는 보증금의 10%를 계약금으로 잡는 경우가 많지만 금액이 크거나 자금 일정이 맞지 않으면 5% 등으로 협의할 수 있습니다.

다만 계약금 비율, 가계약금, 전세대출·보증의 5% 지급 요건은 서로 다른 문제입니다. 특히 대출이 거절되면 계약금이 자동 반환된다고 생각하고 먼저 송금하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 돈을 보내기 전에 주택과 임대인을 확인하고, 금액·본계약일·반환 조건을 문자와 계약서에 남기세요.

핵심 요약

• 전세 계약금에는 법으로 고정된 비율이 없으며 5%나 10% 모두 당사자 합의로 정할 수 있습니다.
• 보증금의 10%는 흔한 거래 관행일 뿐 모든 계약에 강제되는 법정 비율이 아닙니다.
• 일부 전세대출·보증의 보증금 5% 이상 지급은 상품 이용 요건이지 계약금의 법정 비율이 아닙니다.
• 가계약금은 이름만으로 반환·몰취가 결정되지 않고, 무엇을 합의했는지와 남아 있는 증거가 중요합니다.
• 대출 또는 반환보증이 거절될 가능성이 있다면 송금 전에 반환 특약과 신청 기한을 구체적으로 합의하세요.

5%·10%·가계약금을 먼저 구분하세요

계약금이라고 부르는 돈이 모두 같은 역할을 하는 것은 아닙니다. 일단 집을 잡아 두는 돈이라는 설명만 듣지 말고 어떤 약정에 따라 보내는 돈인지부터 확인해야 합니다.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템의 주택임대차 표준계약서도 보증금과 계약금·중도금·잔금을 나누어 적도록 할 뿐, 계약금 비율을 5%나 10%로 고정하지 않습니다. 따라서 중개사가 10%를 제시하더라도 당사자가 다른 금액으로 합의할 수 있습니다.

계약금 외에 잔금일까지 준비할 비용도 따로 계산해야 합니다. 전세 복비 계산기로 보증금 구간별 중개보수 상한과 부가세 포함 참고액을 확인하고, 협의한 요율과 지급일을 계약서 작성 전에 정하세요.

아직 등기부, 임대인 신분, 건축물대장과 보증 가입 가능성을 확인하지 않았다면 송금보다 전세 계약 전 체크리스트가 먼저입니다.

전세 계약금은 얼마로 정할 수 있나요

실무에서 보증금의 10%를 계약금으로 정하는 사례가 많지만, 계약금이 클수록 계약을 바꾸거나 해제할 때 감수해야 할 금액도 커집니다. 반대로 계약금을 지나치게 작게 잡으면 임대인도 계약의 확실성이 낮다고 판단할 수 있습니다. 정답 비율을 찾기보다 총보증금, 대출 일정, 확인이 끝나지 않은 위험과 양쪽의 이행 의지를 함께 놓고 협의해야 합니다.

위 금액은 단순 계산 예시이며 권장 계약금이 아닙니다. 계약금 10% 중 오늘 100만 원만 먼저 보낸다면 실제 송금액 100만 원만 기록하지 말고 약정한 총계약금이 얼마인지, 나머지는 언제 지급하는지까지 명확히 적어야 합니다. 계약금 일부만 지급한 상태에서 계약이 깨졌을 때 기준 금액을 둘러싼 분쟁을 줄이기 위해서입니다.

계약금 5%가 필요한 경우는 따로 있습니다

5%가 자주 언급되는 이유 중 하나는 전세자금대출의 보증 요건입니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증대상자 요건 중 하나로 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주를 두고, 확정일자부 계약서와 계약금 등 지급 영수증을 요구합니다.

이는 모든 전세계약의 계약금을 5%로 정하라는 뜻이 아닙니다. 또한 5%를 지급했다는 사실만으로 대출 승인이 보장되지 않습니다. 공사 보증요건과 별도로 은행의 대출 심사가 있고, 상품마다 대상 주택·보증금·소득·신청 시기가 다를 수 있습니다.

따라서 계약 전에는 다음을 구분해 확인하세요.

1. 계약서에 적을 총계약금이 얼마인가?
2. 내가 이용할 대출·보증상품이 최소 몇 % 지급을 요구하는가?
3. 계약금 지급 영수증 또는 이체확인증을 어떤 형식으로 제출해야 하는가?
4. 대출이나 보증이 거절될 경우 계약금을 반환한다는 특약이 있는가?

기존 중기청 대출의 신규 접수 종료와 현재 대체 상품을 찾는 중이라면 중기청 전세대출 신규 종료·기존 대출 연장 기준을 먼저 확인하세요. 반환보증은 대출보증과 역할이 다르므로 전세보증보험 가입조건과 가입 불가 사유도 별도로 점검해야 합니다.

가계약금도 합의 내용에 따라 구속력이 달라집니다

가계약이나 가계약금이라는 이름만 붙이면 언제든 돌려받을 수 있는 별도 제도가 되는 것은 아닙니다. 반대로 가계약금을 보냈다는 이유만으로 무조건 몰취되는 것도 아닙니다.

대법원은 임대차계약 교섭 중 지급한 가계약금을 다룬 2022다247187 판결에서, 가계약금을 해약금으로 한다는 약정이 명백히 인정되지 않으면 임차 희망자가 계약 체결을 포기했다는 이유만으로 그 돈이 자동으로 임대인에게 귀속된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 이 판결도 모든 가계약금의 반환을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 계약의 본질적인 사항이 이미 합의됐는지, 해약금·위약금 약정이 있었는지, 누가 어떤 이유로 계약을 진행하지 않았는지에 따라 결론이 달라집니다.

가계약금을 보내기 전에는 최소한 다음 내용을 당사자에게 직접 확인하고 기록하세요.

• 임대할 주택의 정확한 주소와 동·호수
• 임대인과 임차인의 이름
• 총보증금과 월 차임이 있다면 그 금액
• 임대차기간과 입주 예정일
• 가계약금과 총계약금, 잔금의 금액
• 본계약서 작성일과 장소
• 대출·반환보증 심사 전 송금인지 여부
• 본계약이 체결되지 않을 때 반환·몰취·배액상환 조건
• 임대인 계좌가 아니라면 수령 권한과 정산 방법

중개사가 대신 전달한 문자만 있고 임대인의 동의와 계좌 명의가 확인되지 않았다면 추가 송금을 멈추는 편이 안전합니다. 대리인과 계약해야 한다면 위임장과 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 등 대리권 자료를 먼저 확인하세요. 가족·중개사 대리 등 상황별 준비 내용은 대리인 전세계약과 보증금 입금 기준에서 확인할 수 있습니다.

계약을 취소하면 계약금은 어떻게 되나요

민법 제565조는 다른 약정이 없는 경우 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 정합니다. 민법 제567조에 따라 이 규정은 성질상 맞지 않는 경우를 제외하고 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다.

하지만 실제 반환 여부를 세입자 취소=몰취, 집주인 취소=배액상환이라는 한 줄 공식으로만 판단하면 안 됩니다. 가계약 단계인지 본계약이 성립했는지, 계약금이 해약금인지 위약금 약정도 있는지, 이미 이행에 착수했는지, 계약 위반이 누구에게 있는지와 별도 특약을 함께 봐야 합니다.

특히 대출 불가 시 반환은 대상 상품, 신청기한과 임차인의 귀책사유를 적어야 합니다. 실제 사용할 수 있는 문구와 근저당·반환보증 관련 조건은 전세계약 특약 문구에서 확인할 수 있습니다.

돈을 보내기 전에 문자로 조건을 확정하세요

아래 문구는 가계약금 송금 전 확인용 예시입니다. 실제 계약의 대출상품, 반환보증과 당사자 합의에 맞게 수정하고 임대인의 동의 답변을 받으세요.

OOO시 OOO구 OOO로 OOO, O동 O호 주택에 관하여 임대차보증금 OOO원, 임대차기간 2026년 O월 O일부터 2028년 O월 O일까지로 협의했습니다. 오늘 지급하는 OOO원은 총계약금 OOO원 중 일부이며 본계약서는 2026년 O월 O일 작성합니다. 임대인과 주택의 권리관계가 안내받은 내용과 다르거나, 임차인의 고의·중대한 과실 없이 OOO 전세대출 또는 OOO 반환보증 가입이 거절되면 지급한 금액 전액을 O영업일 이내 반환하는 조건에 동의하는지 확인해 주세요. 본계약이 체결되지 않을 때 그 밖의 반환·몰취 조건은 OOO로 합니다.

대출이 안 되면 반환처럼 넓게 쓰지 말고 실제 신청할 상품명을 적는 것이 좋습니다. 임차인이 서류를 늦게 내거나 신용 문제로 탈락한 경우까지 모두 반환하는지, 주택의 권리관계나 가격 때문에 거절된 경우만 반환하는지도 합의해야 합니다.

송금 계좌는 원칙적으로 등기부상 소유자인 임대인 명의인지 확인하세요. 가족, 대리인 또는 중개사 계좌로 보내야 한다면 임대인이 그 계좌로의 지급을 계약금 수령으로 인정한다는 내용과 수령 권한을 서면으로 남겨야 합니다. 이체 메모에는 주택 동·호수와 계약금 성격을 알아볼 수 있게 적고 이체확인증을 보관하세요.

이미 가계약금을 보냈다면 이 순서로 확인하세요

반환 문제로 의견이 갈리기 시작했다면 전화로 같은 말을 반복하기보다 합의 내용과 증거를 먼저 정리해야 합니다.

1. 이체확인증, 중개사·임대인과의 문자, 통화 녹음, 매물 설명과 계약서 초안을 보관합니다.
2. 주소, 보증금, 기간, 계약금과 잔금일 등 중요 조건이 어디까지 합의됐는지 시간순으로 적습니다.
3. 가계약금을 반환하지 않는다 또는 배액상환한다는 약정이 실제로 있었는지 확인합니다.
4. 계약이 진행되지 않은 이유와 그 원인이 임대인·임차인·주택 중 어디에 있는지 구분합니다.
5. 반환을 요구한다면 금액, 이유, 입금기한과 계좌를 문자나 내용증명으로 명확히 전달합니다.
6. 다툼이 크다면 계약서와 대화 전체를 준비해 대한법률구조공단 132 또는 법률 전문가에게 개별 판단을 받습니다.

중개사가 원래 다 못 돌려받는다거나 무조건 두 배로 받는다고 말하더라도 그 설명만으로 결론을 정하지 마세요. 실제 약정과 증거를 기준으로 검토해야 합니다.

계약금 송금 전 최종 체크리스트

다음 항목 중 하나라도 확인되지 않았다면 계약금을 먼저 보내지 않는 편이 안전합니다.

• 등기부상 소유자와 계약 상대방이 일치하는가?
• 등기부, 건축물대장, 시세와 선순위 권리를 확인했는가?
• 임대인의 미납국세·지방세 위험을 확인했는가?
• 전세대출과 반환보증의 사전 상담 또는 가입 가능성 확인을 했는가?
• 총보증금, 계약금, 중도금, 잔금과 각 지급일을 정했는가?
• 오늘 보내는 돈이 가계약금인지 총계약금의 일부인지 적었는가?
• 본계약을 하지 않을 때 반환·몰취 조건을 합의했는가?
• 대출·보증 거절 시 반환 특약에 상품명·기한·귀책사유를 적었는가?
• 임대인 명의 계좌와 이체확인증을 확보할 수 있는가?
• 계약금 지급 뒤 전세 잔금일에 다시 확인할 등기부·송금·전입신고 순서를 정했는가?

계약금 액수보다 중요한 것은 위험 확인을 끝낸 뒤 조건을 기록하고 보내는 순서입니다. 계약금 10%가 관행이라는 말이나 대출에 5%가 필요하다는 말 때문에 서두르지 말고, 아직 해결되지 않은 조건은 반환 특약으로 구체화하세요.

전세 계약금을 보낼 때 많이 묻는 질문

전세 계약금 공식 출처

• 국가법령정보센터 민법 제565조 해약금
• 대법원 2022다247187 임차보증가계약금 반환 판결 안내
• 한국주택금융공사 일반전세자금보증
• 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템
• 찾기쉬운 생활법령정보 계약금과 해약금 안내
• 대한법률구조공단 법률상담 안내

이 글은 2026년 8월 25일 시행 중인 민법과 대법원·한국주택금융공사·국토교통부 공개자료를 확인해 작성했습니다. 금융상품의 계약금 지급 요건과 제출서류는 바뀔 수 있으며, 가계약금·계약금 반환 여부는 실제 합의 내용과 증거, 계약 진행 단계에 따라 달라집니다. 분쟁이 예상되면 계약서와 대화 전체를 갖춰 개별 법률상담을 받으세요.