등기부등본 열람·발급 방법 (+ 갑구·을구, 근저당 보는 법)

등기부등본을 열람할 때는 발급 방법만 알면 되는 것이 아닙니다. 전세 계약자라면 표제부에서 계약할 주소를 맞추고, 갑구에서 소유자와 소유권 제한을 확인한 뒤, 을구의 근저당·전세권 등 선순위 권리를 보증금과 함께 계산해야 합니다.

정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 누구나 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있으며, 인터넷 열람 수수료는 700원, 인터넷 발급 수수료는 1,000원입니다. 계약 전에 한 번 본 것으로 끝내지 말고 계약금 지급 전과 잔금 송금 직전에 최신 내용을 다시 확인하세요.

핵심 요약

• 전세 계약을 검토하는 단계라면 인터넷 열람으로 권리관계를 먼저 확인하고, 제출처가 발급본을 요구할 때 발급을 선택하세요.
• 표제부는 주소·동·호수, 갑구는 현재 소유자와 압류·가압류·가등기·신탁, 을구는 근저당권·전세권·임차권을 중심으로 봅니다.
• 근저당은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 표시된 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산하세요.
• 을구가 비어 있어도 체납세금, 등기되지 않은 임차보증금, 건축물대장 문제까지 없다는 뜻은 아닙니다.
• 주소·소유자·권리관계가 설명과 다르거나 위험한 등기의 의미를 확인하지 못했다면 계약금과 잔금 지급을 멈추세요.

열람과 발급 중 무엇을 선택할지 먼저 구분하세요

전세 계약 전 권리관계를 직접 확인하려는 경우에는 인터넷등기소의 열람을 이용할 수 있습니다. 은행·관공서·계약 상대방 등 제출처에서 등기사항증명서를 요구한다면 제출 목적에 맞는 발급을 선택하고, 필요한 서류 종류와 유효기간은 제출처에 다시 확인하세요.

검색결과 상단에는 인터넷등기소와 이름이 비슷한 민간 발급대행 사이트가 함께 나타날 수 있습니다. 직접 열람하려면 주소가 iros.go.kr인 대한민국 법원 인터넷등기소인지 확인한 뒤 이용하세요.

첫 계약 검토라면 현재 권리만 보지 말고 말소사항 포함으로 과거 이력도 확인할 필요가 있습니다. 다만 과거에 말소된 기록과 현재 살아 있는 권리를 섞어 판단하면 안 되므로 말소 표시, 순위번호, 접수번호와 가장 최근 기록을 구분해서 읽어야 합니다.

주소를 검색한 뒤 계약할 부동산이 맞는지 확인하세요

인터넷등기소에서 부동산등기 열람 또는 발급을 선택하고 주소를 검색한 뒤에는 결과가 나왔다는 이유만으로 바로 결제하지 마세요. 계약서에 적을 부동산과 검색한 등기기록이 같은지 먼저 대조해야 합니다.

1. 계약서에 적을 도로명주소와 지번주소를 확인합니다.
2. 아파트·연립·다세대처럼 호별 등기가 있는 집은 동·호수가 일치하는 기록을 선택합니다.
3. 다가구·단독주택처럼 건물 전체가 하나의 등기 단위라면 건물등기와 토지등기를 함께 확인합니다.
4. 등기기록 유형과 말소사항 포함 여부를 선택한 뒤 열람하거나 발급합니다.
5. 발급일뿐 아니라 등기부 마지막 쪽까지 확인하고 저장해 계약 당시 자료로 보관합니다.

현관에는 302호라고 표시되어 있는데 등기부에는 다른 층·호수가 적혀 있거나, 계약하려는 호실이 검색되지 않는다면 중개사가 사용하는 호칭만 믿지 마세요. 계약서·등기부·건축물대장·현장 표시가 왜 다른지 확인하고 전입신고 주소와 반환보증 심사에 문제가 없는지 계약금 지급 전에 점검해야 합니다.

특히 다가구주택은 개별 호실마다 소유권등기가 나뉘지 않고 건물 전체가 하나의 권리관계로 묶입니다. 외관이 비슷한 다가구와 다세대의 등기·보증금 위험 차이를 먼저 구분해야 다른 세입자의 선순위 보증금까지 고려할 수 있습니다.

표제부에서는 주소와 부동산 범위를 확인하세요

표제부에는 소재지번, 건물번호, 구조, 면적과 같은 부동산의 기본 표시가 나옵니다. 집합건물은 한 동 전체의 표시와 계약할 전유부분, 대지권 표시가 나뉘어 있을 수 있습니다.

전세 계약자는 다음 내용을 대조해야 합니다.

• 소재지번과 도로명주소가 계약할 주택과 같은지
• 아파트·연립·다세대라면 동·층·호수가 실제 주택과 같은지
• 건물의 구조와 면적이 건축물대장 및 중개대상물 확인·설명서와 맞는지
• 집합건물이라면 계약할 전유부분과 대지권 표시가 연결되는지
• 별도등기 있음 같은 문구가 있다면 토지에 별도 권리관계가 있는지

표제부가 일치한다고 주택의 용도와 위반건축물 여부까지 확인된 것은 아닙니다. 등기부는 권리관계 확인 자료이고, 주택 용도·층별 현황·위반건축물 표시는 건축물대장 열람·발급과 전세 확인 순서에 따라 별도로 봐야 합니다.

갑구에서는 현재 소유자와 소유권 제한을 확인하세요

갑구에는 소유권 보존·이전과 함께 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁처럼 소유권에 영향을 주는 등기가 표시됩니다. 가장 아래 이름만 보는 것이 아니라 말소되지 않은 기록과 접수 순서를 함께 살펴야 합니다.

등기부상 소유자와 계약 상대가 다르면 가족이라는 설명만으로 계약하지 마세요. 대리계약이라면 위임장·인감증명서와 위임 범위를 확인하고, 등기부상 소유자에게 계약 내용과 보증금 지급계좌를 직접 확인해야 합니다. 서류 구성과 본인 확인 순서는 집주인 대신 대리인과 계약할 때 확인할 서류에서 확인하세요.

압류·가압류·경매 기록이 이미 나타난 집에 거주 중이라면 신규 계약 판단 단계가 아니라 권리 보전 단계일 수 있습니다. 먼저 전세집 압류·가압류 발견 직후 확인 순서에 따라 접수일과 내 대항요건, 보증 가입 상태를 대조하세요. 경매개시결정까지 있다면 전셋집이 경매로 넘어갔을 때 배당요구와 보증금 회수 순서를 이어서 확인하고, 사건별 우선순위는 법률 전문가와 검토하세요.

을구에서는 근저당 채권최고액과 선순위 권리를 확인하세요

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·근저당권·전세권 등이 표시됩니다. 전세 계약에서는 근저당권의 설정일, 채권최고액, 채무자와 근저당권자를 확인하고 나보다 먼저 설정된 권리가 어느 정도인지 계산해야 합니다. 소액임차인의 보호액은 현행 표만이 아니라 선순위 담보물권 설정 당시 기준이 적용될 수 있으므로 근저당 설정일에 따른 최우선변제 기준도 대조하세요. 새로 전세권을 설정하기로 협의했다면 전세권 설정 방법과 등기 비용·서류를 확인하고, 접수 후 을구의 설정일·전세금·존속기간이 계약과 일치하는지 대조하세요.

채권최고액은 등기부에 표시된 담보 한도이지 현재 남은 대출 잔액과 같다는 뜻은 아닙니다. 임대인이 대출을 많이 갚았다고 설명하더라도 근저당권 말소등기가 끝나지 않았다면 최신 등기부에는 권리가 남아 있습니다. 계약 판단에서는 구두로 들은 대출 잔액보다 등기부의 채권최고액을 기준으로 보수적으로 확인하세요.

위험을 계산할 때는 채권최고액 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금을 보수적인 주택 처분가치와 비교합니다. 한 가지 비율만으로 안전을 확정할 수는 없으므로 전세가율 계산과 깡통전세 위험 판단을 이용한 뒤 조세채권과 주택 유형까지 함께 확인하세요.

기존 근저당을 잔금으로 갚아 말소한다는 조건이라면 약속만 받지 마세요. 잔금 지급과 대출 상환·말소 절차를 어떻게 동시에 진행할지, 누가 어떤 서류로 완료를 확인할지, 이행되지 않았을 때 잔금을 보류하거나 계약을 해제할 수 있는지를 계약서에 구체적으로 남겨야 합니다.

등기부에 보이지 않는 위험도 따로 확인하세요

등기부가 깨끗하다는 말은 등기된 권리 중 현재 확인되는 문제가 적다는 뜻에 가깝습니다. 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 모든 정보가 등기부에 나타나는 것은 아닙니다.

임대인 세금은 등기부의 압류 기록만으로 판단하지 말고 미납국세와 미납지방세 열람 조건·신청 방법에 따라 별도 자료를 확인하세요. 다가구주택인데 다른 세입자의 보증금 자료를 받지 못했다면 건물 등기가 깨끗하다는 이유만으로 계약을 진행해서는 안 됩니다.

계약 전과 잔금 전에는 이 순서로 다시 보세요

등기부는 발급한 시점의 기록입니다. 계약금 지급 전에 안전해 보였더라도 계약서 작성일이나 잔금일 사이에 소유권 이전이나 새 담보권 설정이 접수될 수 있으므로 시점별로 다시 확인해야 합니다. 잔금 당일에는 최신 등기부 확인부터 송금·전입신고까지의 순서에 맞춰 다시 점검하세요.

1. 가계약금·계약금 지급 전: 주소, 주택 유형, 현재 소유자, 갑구·을구의 권리와 선순위채권을 확인합니다.
2. 계약서 작성 직전: 최신 등기부를 다시 열람하고 계약 상대·지급계좌·말소 조건을 계약서와 대조합니다.
3. 잔금 송금 직전: 새 소유권·압류·근저당 등 변동이 없는지, 말소하기로 한 권리가 실제로 처리되는지 확인합니다. 보증금을 증액해 재계약하는 경우에는 재계약 전 등기 확인과 증액분 확정일자를 함께 점검합니다.
4. 입주 후: 계약 당일 전후 접수된 등기 변동이 없는지 다시 확인하고 전입신고·확정일자 등 권리 보호 절차를 완료합니다.

확인 순서를 등기부 한 장에만 한정하지 마세요. 전세 계약 전 체크리스트로 주소·건축물대장·세금·반환보증·특약까지 대조해야 전체 계약 위험을 확인할 수 있습니다.

이런 기록이 있으면 계약금 지급을 멈추세요

다음 중 하나라도 설명과 공식 자료가 일치하지 않으면 잔금 때 정리한다는 말만 믿고 먼저 송금하지 마세요.

• 표제부 주소·동·호수와 계약서·건축물대장·현장 표시가 다릅니다.
• 갑구의 현재 소유자와 계약 상대가 다른데 적법한 대리권을 확인하지 못했습니다.
• 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정의 원인과 현재 상태가 불명확합니다.
• 신탁등기가 있는데 신탁원부와 임대 권한, 필요한 동의를 확인하지 못했습니다.
• 근저당 채권최고액과 선순위보증금을 합치면 보증금 회수 여력이 불명확합니다.
• 말소하기로 한 근저당·전세권·임차권의 처리 순서와 증빙이 계약서에 없습니다.
• 다가구주택인데 다른 세입자의 보증금과 순위를 확인할 자료가 없습니다.
• 최신 등기부 확인이나 등기 신청사건 처리현황 확인을 거부합니다.

권리의 우열과 보증금 회수 가능성은 계약 시점, 주택 인도·전입신고·확정일자, 세금의 법정기일과 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 위험 등기가 있다면 일반적인 인터넷 설명만으로 결론 내리지 말고 계약금을 보내기 전에 법률구조기관·법무사·변호사 등에게 해당 등기부와 계약조건을 보여주고 검토받으세요.

등기부등본 열람에서 많이 묻는 질문

등기부등본 공식 출처

• 대한민국 법원 인터넷등기소
• 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 계약 전 등기부 확인
• HUG 전세사기예방센터 등기부등본 확인
• 국가법령정보센터 등기사항증명서 등 수수료규칙

이 글의 등기부 열람·발급 수수료와 임대차계약 전 확인사항은 2026년 8월 25일 대한민국 법원·찾기쉬운 생활법령정보·HUG의 공식 자료를 기준으로 확인했습니다. 수수료, 인터넷등기소 화면과 법령은 실제 열람 전 최신 안내를 다시 확인하세요.