전월세 전환율 계산 방법 (+ 월세·전세 환산 계산기)

전월세 전환율은 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 비율입니다. 보증금 차액에 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 월세로 환산할 수 있습니다.

2026년 8월 22일 기준 법정 전월세 전환율 상한은 연 4.75%입니다. 현재 한국은행 기준금리 2.75%에 2%포인트를 더한 값과 연 10% 중 낮은 비율을 적용한 결과입니다. 다만 법정 상한, 지역 시세를 비교하는 시장 전환율, HF·HUG가 보증심사에 쓰는 전환율은 용도가 서로 다릅니다.

핵심 요약

• 월세 환산액 = 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12
• 보증금 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율
• 2026년 8월 22일 기준 법정 상한은 연 4.75%입니다.
• HF·HUG의 2026년 하반기 심사용 전환율 6.5%는 법정 상한이 아닙니다.
• 실제 계약 전에는 적용 목적과 최신 기준금리를 다시 확인해야 합니다.

월세·전세 환산 계산기

아래 계산기는 보증금을 줄였을 때 늘어나는 월세와 현재 월세를 보증금으로 환산한 금액을 각각 계산합니다. 금액은 만원 단위로 입력하세요.

전월세 전환율 계산 공식

전세보증금에서 월세보증금을 뺀 금액이 월세로 전환된 보증금입니다. 이 차액에 연간 전환율을 적용한 뒤 12개월로 나누면 월세 환산액이 나옵니다.

월세 환산액 = (전세보증금 – 월세보증금) × 전월세 전환율 ÷ 12

예를 들어 전세보증금 1억원인 집을 보증금 5,000만원의 반전세로 바꾸고 법정 상한인 4.75%를 적용하면 다음과 같습니다.

5,000만원 × 4.75% ÷ 12 = 월 197,916.67원

계산상 월세는 약 19만8,000원입니다. 실제 계약에서는 당사자가 만원 단위 등으로 금액을 조정할 수 있으므로 계산 결과와 계약서 금액이 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

계산한 월세를 카드로 낼 계획이라면 서비스 이용료도 월 주거비에 더해야 합니다. 월세 카드결제 수수료와 실제 부담액을 확인해 VAT 포함 카드 승인액과 12개월 누적 비용까지 반영하세요.

월세를 전세보증금으로 역산할 때는 다음 공식을 사용합니다.

보증금 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전월세 전환율

월세 50만원을 전환율 4.75%로 환산하면 약 1억2,632만원입니다. 이 계산은 서로 다른 전세·월세 매물의 비용을 비교하는 참고값이며, 집주인에게 해당 보증금으로 계약을 요구할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

법정 전월세 전환율은 현재 4.75%

주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 상한을 정하고 있습니다. 다음 두 비율 중 낮은 값이 법정 상한입니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 연 2%포인트

한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.75%로 결정했으므로, 2026년 8월 22일 현재 계산은 2.75% + 2% = 4.75%입니다. 연 10%보다 낮기 때문에 법정 상한은 연 4.75%가 됩니다.

기준금리가 바뀌면 법정 전환율도 달라질 수 있습니다. 계약을 작성하는 날에는 한국은행 기준금리를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

계약 갱신 과정에서 전세를 월세로 바꾸는 것은 집주인이 일방적으로 정할 수 없습니다. 임차인과 합의해야 하며, 합의해 보증금을 월세로 전환할 때도 법정 상한을 확인해야 합니다.

임대료 5% 인상 제한과는 다른 기준입니다

전월세 전환율과 임대료 증액 상한을 혼동하면 안 됩니다. 기존 계약에서 차임이나 보증금을 증액할 때 적용되는 5% 이내 기준과, 보증금을 월세로 바꿀 때 사용하는 전월세 전환율은 계산 목적이 다릅니다.

따라서 보증금 5,000만원을 월세로 바꾸면서 단순히 5%를 곱하는 방식은 정확하지 않습니다. 먼저 어떤 보증금이 월세로 전환되는지 정한 후 그 시점의 법정 전환율을 적용해야 합니다.

법정·시장·보증기관 전환율 차이

검색하다 보면 4.75%, 6.5% 등 서로 다른 숫자가 나옵니다. 오류가 아니라 사용 목적이 다르기 때문입니다.

한국부동산원은 실제 거래자료를 이용한 전월세 전환율을 다음과 같이 계산합니다.

시장 전월세 전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세가격 – 월세보증금) × 100

이 수치는 특정 지역과 주택 유형에서 전세 대신 월세를 선택할 때 부담이 어느 정도인지 비교하는 지표입니다. 집주인이 받을 수 있는 월세의 법정 상한을 뜻하지 않습니다.

한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)가 안내한 2026년 하반기 6.5%도 보증심사를 위한 환산율입니다. 예를 들어 HF는 반전세 계약의 총 임차보증금을 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 6.5%) 방식으로 재산정해 보증 대상 여부를 심사합니다.

전세와 월세를 비교할 때 어떤 전환율을 써야 할까?

목적에 맞는 비율을 선택해야 합니다.

• 현재 보증금 일부를 월세로 전환하는 조건을 검토한다면 법정 상한과 집주인이 제안한 전환율을 비교합니다.
• 주변 전세·월세 매물 중 어느 쪽이 유리한지 비교한다면 같은 지역과 주택 유형의 실제 시장 전환율을 참고합니다.
• HF나 HUG 보증 가입 가능 금액을 계산한다면 해당 기관이 신청 시점에 공지한 심사용 전환율을 사용합니다.
• 정책 지원이나 지자체 사업을 신청한다면 사업 공고문에 별도 전환율이 있는지 확인합니다.

전환율만 낮다고 무조건 전세가 유리한 것은 아닙니다. 전세대출 이자, 보증금으로 묶이는 자기자금의 기회비용, 월세 세액공제 가능 여부, 예상 거주기간을 함께 계산해야 합니다. 계산 결과를 실제 주거 선택으로 이어가려면 전세와 월세의 실제 비용·장단점과 선택 기준을 함께 확인하세요.

월세 매물을 전세로 전환하는 선택지를 찾는다면 2026년 10월 모집 예정인 전월세 안심신탁의 보증금 구조와 신청 일정도 비교할 수 있습니다. 일반 전세와 달리 HUG가 보증금을 관리하지만 임대인과 임차인이 함께 신청해야 합니다.

월세를 선택할 가능성이 있다면 2026 청년월세 지원 조건과 신청기간도 확인해 보세요. 전세 쪽을 검토하는 중소기업 재직 청년이라면 중소기업 취업청년 전월세보증금 대출 안내를 함께 비교하는 것이 좋습니다.

전세를 선택한다면 반환 위험도 함께 계산해야 합니다

월세를 줄이기 위해 보증금을 크게 올리면 매달 지출은 감소하지만, 계약 종료 때 돌려받아야 할 금액은 커집니다. 단순히 월세 절감액만 보고 결정하지 말고 등기부 권리관계, 선순위 채권, 보증 가입 가능 여부까지 확인해야 합니다.

이미 전세 계약을 체결했거나 반환 안전장치를 점검하려는 단계라면 전세보증금 반환 절차와 상황별 대응 방법을 참고하세요. 전세와 월세의 비용 차이를 계산하는 단계와 실제 보증금을 안전하게 지키는 단계는 이어져 있습니다.

계약서 작성 전 확인할 사항

계산 결과를 실제 계약에 반영할 때는 다음 내용을 계약서나 특약에 명확히 남기는 것이 좋습니다.

• 변경 전후의 보증금과 월세
• 적용한 전월세 전환율과 계산 기준일
• 변경된 보증금·월세의 적용 시작일
• 보증금 반환 또는 추가 납부 일정
• 관리비 등 월세와 별도로 내는 비용

구두로만 합의하면 나중에 적용 시점과 금액을 두고 다툴 수 있습니다. 계산기를 통해 금액을 확인한 뒤 집주인과 합의한 최종 조건은 서면으로 남기세요. 개별 계약의 효력이나 분쟁 가능성이 걱정된다면 대한법률구조공단 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 구체적인 계약 내용을 제시하고 상담받는 편이 안전합니다.

전월세 전환율을 계산할 때 많이 묻는 질문

공식 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 전월세 전환 관련 안내
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제9조
• 한국은행 기준금리
• 한국부동산원 전월세 전환율 산정방식
• 한국주택금융공사 2026년 하반기 전월세전환율 안내
• 주택도시보증공사 전세보증 전월세전환율 안내

이 글의 법정 전환율과 기관별 심사용 전환율은 2026년 8월 22일 기준으로 확인했습니다. 기준금리와 기관 공지는 이후 변경될 수 있습니다.